MIPIM 2022: Τι είναι «hot» στην αναδυόμενη αγορά ακινήτων της Ευρώπης

Οι απόψεις τριών ειδικών της αγοράς ακινήτων συγκλίνουν στο ότι το 2021 χαρακτηρίστηκε από υψηλές αποδόσεις και σημαντικές αλλαγές όσον αφορά στον κλάδο των γραφείων και των βιομηχανικών ακινήτων λόγω της πανδημίας. Ωστόσο, όπως λένε οι ίδιοι δεν πρόλαβε καλά καλά να «συνέλθει» το ευρωπαϊκό real estate από την πανδημία και σήμερα έχει να αντιμετωπίσει μια νέα πρόκληση αυτή της εισβολής της Ρωσίας στην Ουκρανία η οποία έχει ως επακόλουθο την ραγδαία άνοδο των ενεργειακών τιμών, των τιμών α’ υλών αλλά και σοβαρές ελλείψεις για τον κατασκευαστικό κλάδο και τις νέες αναπτύξεις.

Σταθερές οι αποδόσεις για retail, βιομηχανικούς χώρους και γραφεία

Η σταθερότητα και η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου ήταν οι κύριοι μοχλοί των επενδύσεων σε ακίνητα στη Βουλγαρία το 2021 αναφέρει η Iglika Yordanova, Επικεφαλής της Colliers Bulgaria στο Emerging Europe τονίζοντας ότι τα γραφεία κατείχαν κυρίαρχο μερίδιο του συνολικού όγκου επενδύσεων, ακολουθούμενα από τη βιομηχανία και τα logistics. Όπως λέει οι αποδόσεις των ακινήτων που παράγουν εισόδημα παρέμειναν σταθερές στο 7,75% για το retail, στο 8,5% για τα βιομηχανικά ακίνητα και συμπιεσμένο στο 7,75%για τα γραφεία. Η δραστηριότητα στην αγορά γραφείων ανέκαμψε και πιο συγκεκριμένα στο β’ εξάμηνο της περυσινής χρονιάς. Η ζήτηση καθορίστηκε από καλύτερους όρους ενοικίασης, πιο αποτελεσματική κατανομή των χώρων και αυξημένη προσοχή σε όρους ESG. Ο κλάδος της πληροφορικής και το «outsourcing» ήταν βασικοί μοχλοί της ζήτησης. Η κα. Yordanova επισημαίνει ότι οι οργανισμοί «αγκάλιασαν» τα υβριδικά μοντέλα εργασίας οδηγώντας έτσι σε αύξηση της ζήτησης τους ευέλικτους χώρους γραφείων. Ο βιομηχανικός τομέας και τα logistics βασίζονται κυρίως στην αυξημένη ζήτηση από τον κλάδο λιανεμπορίου. Τόσο τα επίπεδα ενοικίασης όσο και τα ποσοστά κενών θέσεων παρέμειναν σταθερά. Στην εφοδιαστική αλυσίδα είναι σε αναμονή ένας σημαντικός αριθμός project που θα βγουν στην αγορά τα επόμενα χρόνια. Τέλος, όσον αφορά στο retail η Colliers Bulgaria εκτιμά ότι θα συνεχιστεί η ανάπτυξη πάρκων λιανικής το 2022 αν και ορισμένα από τα 20 έργα που προγραμματίζονται για τα επόμενα δυο χρόνια ενδέχεται να «παγώσουν» ή να καθυστερήσουν λόγω της αύξησης του κόστους υλικών κατασκευής αλλά και επάρκειας.

Η αισιοδοξία για το τέλος της πανδημίας δεν κράτησε πολύ

«Σε αυτό που έμοιαζε με το τέλος της πανδημίας του Covid-19 οι αγορές ακινήτων στην Τσεχία επέστρεψαν στα προ πανδημίας επίπεδα και κατά την διάρκεια του 2021 και στις αρχέ του 2022» αναφέρει η Marie Balacova, Επικεφαλής του Τμήματος Ανάλυσης και Δεδομένων της Κεντρικής και Αν. Ευρώπης της Cushman & Wakefield. Όπως λέει η ζήτηση των ενοικιαστών επέστρεψε και η επενδυτική δραστηριότητα άρχισε να κερδίζει και πάλι την δυναμική της στις αρχές του τρέχοντος έτους. Η δραστηριότητα των developers στην αγορά γραφείων της Πράγας ήταν χαμηλή. Το 2021 ολοκληρώθηκαν λιγότεροι γραφειακοί χώρου από ότι το 2016 και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής μπορεί να επιβραδύνει ακόμη περισσότερο τον εν λόγω κλάδο. Όπως εκτιμά η C&W από την άλλη πλευρά η δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης βρίσκεται σε άνοδο, συμβάλλοντας στην κάλυψη των κενών θέσεων στην αγορά που δημιουργούνται από τις αλλαγές στη χρήση εταιρικών γραφείων. Τα ποσοστά κενών θέσεων παραμένουν επίσης σχετικά χαμηλά. Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων και logistics αρχίζει να ανταποκρίνεται στην άνευ προηγουμένου ζήτηση που προκαλείται από το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αυτοκινητοβιομηχανία. Η συνολική ποσότητα υπό κατασκευή βιομηχανικών χώρων είναι πλέον η υψηλότερη στην ιστορία και η έλλειψη χώρων για ανέγερση νέων κατασκευών ωθεί τις αναπτύξεις πιο μακριά από την Πράγα, ειδικά κοντά στις πόλεις Olomouc, Ostrava και Brno. Το 76% των 1,1 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων υπό κατασκευή είναι ήδη προμισθωμένο, γεγονός που δείχνει ότι η προσφορά εξακολουθεί να υπερτερεί της ζήτησης. Έτσι, οι τιμές των ενοικίων συνεχίζουν να αυξάνονται. Από την άλλη πλευρά, επισημαίνει η C&W η πανδημία είχε θετική επίδραση στις διαδικτυακές πωλήσεις και οι λιανέμποροι άρχισαν να μειώνουν τα καταστήματά τους τόσο σε μέγεθος όσο και σε αριθμό. «Δυστυχώς, η αισιοδοξία δεν κράτησε πολύ. Η ρωσική εισβολή στην Ουκρανία φέρνει ξανά τις επιχειρήσεις σε δύσκολη θέση: ανεβάζει τον πληθωρισμό, τα επιτόκια και τη συνολική αβεβαιότητα» είπε η κα. Balacova.

Μεγάλες αποδόσεις σε βασικούς τομείς CRE

Σύμφωνα με την κα. Klara Matić, Επικεφαλής Κεφαλαιαγορών της Colliers Croatia «η Κροατία προσφέρει μεγάλες αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο μέσω ενός συνδυασμού ελκυστικών αποδόσεων και ευνοϊκών συνθηκών χρηματοδότησης, επιτρέποντας διψήφιες αποδόσεις ακόμη και για σε βασικά περιουσιακά στοιχεία». Όπως λέει οι αποδόσεις των συναλλαγών στους βασικούς τομείς CRE είναι υψηλότερες από τις περισσότερες άλλες αγορές της ΕΕ. Η κύρια απόδοση κυμαίνεται από 6,5% έως 7%. Τα βασικά στοιχεία της αγοράς ακινήτων φαίνονται υγιή σε όλους τους τύπους ακινήτων. Ο συνολικός όγκος των επενδυτικών συμφωνιών ήταν περίπου €700 εκατ. το 2021 με τα ξένα κεφάλαια να αντιπροσωπεύουν το 75% του όγκου των συναλλαγών με τη μεγαλύτερη δραστηριότητα να προέρχεται από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, την Αυστρία και τις χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης. Σύμφωνα με την Colliers, ο ανταγωνισμός είναι πολύ υψηλός για τα βασικά περιουσιακά στοιχεία και η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά σε όλους τους τομείς. Η ανάπτυξη εξακολουθεί να αφορά στον οικιστικό τομέα, όπου υπάρχει η μεγαλύτερη έλλειψη νέων αναπτύξεων. Ένας νέος κύκλος ανάπτυξης έχει ξεκινήσει στις αγορές αποθηκών και logistics και θέρετρων δεύτερης κατοικίας. Η Κροατία ευνοείται από ισχυρούς μακροοικονομικούς δείκτες με καλές προβλέψεις για το μέλλον, εξαιρετική γεωγραφική θέση και σχετικά χαμηλό κόστος απασχόλησης. Η χώρα θα εισέλθει στην ευρωζώνη το 2023 και στη ζώνη Σένγκεν στη συνέχεια. Αυτό θα οδηγήσει σε περαιτέρω συμπίεση της απόδοσης στους περισσότερους τομείς.