Η έκθεση της EPRA, στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Κατοικίας, αναλύει τα χαρακτηριστικά που καθιστούν τις ΑΕΕΑΠ πολύτιμο εταίρο στην άσκηση στεγαστικής πολιτικής, αλλά και τα εμπόδια που περιορίζουν σήμερα τη συμμετοχή τους σε έργα στέγασης κοινωνικού ή ενδιάμεσου χαρακτήρα.
Οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν μακροπρόθεσμους επενδυτές με σταθερό ορίζοντα και χαμηλό δείκτη μόχλευσης, γεγονός που καθιστά τη σύστασή τους ιδανική για επενδύσεις σε κατοικίες, οι οποίες αποδίδουν σταθερό, αλλά όχι απαραίτητα υψηλό εισόδημα. Το μοντέλο λειτουργίας τους βασίζεται στη διανομή του μεγαλύτερου μέρους των κερδών τους στους μετόχους, μέσω μερισμάτων, κάτι που απαιτεί σταθερές και προβλέψιμες ταμειακές ροές — χαρακτηριστικό που βρίσκουμε σε καλά σχεδιασμένα έργα προσιτής κατοικίας με κρατικές εγγυήσεις ή συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Επιπλέον, δεδομένου ότι είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο, οι ΑΕΕΑΠ προσφέρουν υψηλά επίπεδα διαφάνειας, εποπτείας και λογοδοσίας, στοιχεία που ενισχύουν τη δημόσια εμπιστοσύνη όταν συμμετέχουν σε κοινωνικά ευαίσθητους τομείς, όπως η στέγαση.
Ρυθμιστικά και φορολογικά εμπόδια
Παρά τα πλεονεκτήματα, η EPRA επισημαίνει ότι το σημερινό ρυθμιστικό και φορολογικό πλαίσιο συχνά αποθαρρύνει τη συμμετοχή των ΑΕΕΑΠ στην αγορά κατοικίας. Σε αρκετά κράτη μέλη, οι εν λόγω εταιρείες δεν επιτρέπεται να επενδύουν σε κατοικίες ή σε κοινωνική στέγαση, είτε λόγω περιορισμών στη νομοθεσία είτε εξαιτίας του φορολογικού πλαισίου που καθιστά τέτοιου είδους επενδύσεις λιγότερο συμφέρουσες. Σε άλλες περιπτώσεις, δεν προβλέπονται κατάλληλες ρυθμίσεις που να ευνοούν τη συμμετοχή θεσμικών επενδυτών σε σχήματα μακροχρόνιας ενοικίασης ή ελεγχόμενων ενοικίων.
Σε αυτή τη συγκυρία, η EPRA ζητά εναρμόνιση και προσαρμογή των κανονισμών ώστε να καταστεί δυνατή η επένδυση των REITs σε μοντέλα στέγασης που δε στοχεύουν αποκλειστικά στη μεγιστοποίηση της απόδοσης, αλλά υπηρετούν και κοινωνικούς στόχους. Επίσης, υπογραμμίζει την ανάγκη να υπάρξουν φορολογικά κίνητρα για θεσμικούς επενδυτές που επιλέγουν να δραστηριοποιηθούν σε προγράμματα προσιτής κατοικίας.
Συνέργειες δημόσιου και ιδιωτικού τομέα
Παράλληλα, η έκθεση προτείνει τη διεύρυνση των Συμπράξεων Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) ως ένα αποτελεσματικό εργαλείο για την κινητοποίηση θεσμικών κεφαλαίων, με το δημόσιο να παρέχει εγγυήσεις, γη ή ρυθμιστικά κίνητρα και τον ιδιωτικό τομέα να αναλαμβάνει τη χρηματοδότηση και διαχείριση της ανάπτυξης και λειτουργίας των κατοικιών. Ένα τέτοιο πλαίσιο θα μπορούσε να συνδυάσει τον κοινωνικό ρόλο της στέγασης με την αναγκαία οικονομική βιωσιμότητα των έργων.
Η ανάγκη για πολιτική βούληση
Κλείνοντας, η EPRA καταλήγει σε μια ξεκάθαρη τοποθέτηση: η επίλυση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί συνεργασία όλων των φορέων και έξυπνη αξιοποίηση των διαθέσιμων εργαλείων. Οι ΑΕΕΑΠ, με το θεσμικό τους υπόβαθρο και την επενδυτική τους ικανότητα, μπορούν να προσφέρουν μία ουσιαστική λύση, με την προϋπόθεση της δημιουργίας ενός κατάλληλου περιβάλλοντος.
Η Ευρώπη βρίσκεται μπροστά σε μια σημαντική επιλογή: είτε να συνεχίσει με αποσπασματικές πολιτικές που δεν αγγίζουν τη ρίζα του προβλήματος, είτε να εντάξει τις ΑΕΕΑΠ και άλλους θεσμικούς επενδυτές στη στεγαστική εξίσωση με τρόπο λειτουργικό και κοινωνικά υπεύθυνο.
