Τα ΠΔ που προβλέπει ο νόμος (Νόμος 5197/2025, ΦΕΚΑ/76/16 Μαΐου 2025) αφορούν τους όρους και τις προϋποθέσεις, σύμφωνα με τους οποίους θα τεκμηριώνεται ότι η οικοδομή βρισκόταν σε φάση έναρξης εργασιών πριν 11η.12.2024, το ύψος του χρηματικού ποσού που προβλέπει η εφαρμογή του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, καθώς και οι όροι εφαρμογής των κινήτρων που έχουν συμπεριληφθεί σε εγκεκριμένα έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024 ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα (ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ, Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης – ΣΟΑ) καθώς και για τα διατηρητέα κτίρια.
Ταυτόχρονα, στο σχέδιο Π.Δ., αποσαφηνίζεται ο τρόπος τεκμηρίωσης της έναρξης των εργασιών που καθορίζει και την «κόκκινη γραμμή» για όσους μπορούν να συνεχίσουν τις εργασίες που προβλέπουν οι άδειες που έχουν εκδοθεί, χωρίς να χρειαστεί να επιβαρυνθούν με επιπλέον κόστη.
Αναλυτικότερα ορίζεται ως «εκκίνηση οικοδομικών εργασιών», για τις παρακάτω περιπτώσεις τα εξής:
1. Εναρξη με εκσκαφές ή σκυροδέτηση
Στην πραγματοποίηση εκσκαφών (για θεμελίωση ή αντιστήριξη πρανών) ή στις περιπτώσεις προσθηκών (όπου δεν απαιτείται εκσκαφή) η σκυροδέτηση τεκμηριώνεται ως εκκίνηση των εργασιών. Στην περίπτωση αυτή, η χρονική απόδειξη της εργασίας γίνεται με γνωστοποίηση της έναρξης σε οποιαδήποτε δημόσια αρχή, την υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στον ΕΦΚΑ με αεροφωτογραφίες και με συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν την εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής.
2. Κατεδάφιση εντός εξαμήνου
Η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο συνιστά επίσης τεκμήριο εκκίνησης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 που ορίζει ως αφετηρία για τη νομιμότητα των αδειών το ΣτΕ.
3. Αρχαιολογικές εργασίες
Αναγνωρίζεται επίσης ως έναρξη εργασιών και η διενέργεια ανασκαφών από την αρμόδια Αρχαιολογική Υπηρεσία, εφόσον πραγματοποιήθηκε έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024 και συνδέεται με υφιστάμενη οικοδομική άδεια.
Οι άδειες που είναι στα δικαστήρια η ακυρώθηκαν
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δίνει τη δυνατότητα να χτιστούν οι οικοδομές για τις οποίες υπάρχει ακυρωτική δικαστική απόφαση ή εκκρεμούν προσφυγές σε βάρος τους θεσπίζοντας την έννοια του περιβαλλοντικού ισοδύναμου ως αντισταθμίσματος στη χρήση των μπόνους του ΝΟΚ.
Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται η εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) ανά δημοτική ενότητα ή ανά δήμο στην περίπτωση των δύο μητροπολιτικών κέντρων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης από το ΥΠΕΝ με τη χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου ή με χορηγία της μελέτης.
Οι ιδιοκτήτες ή ο εργολάβος της οικοδομής θα καταθέσουν στον δήμο (μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων) το αντίτιμο που ορίζει η ρύθμιση ώστε τα χρήματα αυτά να αξιοποιηθούν για «πράσινες παρεμβάσεις» που θα κατευθύνει το ΕΣΠΙΑΠ. Οι παρεμβάσεις αυτές θα είναι υπέρ του δημόσιου χώρου και της ποιότητας ζωής και θα εφαρμόζονται όταν σε μια περιοχή επιτρέπεται μεγαλύτερη δόμηση μέσω των κινήτρων του ΝΟΚ προκειμένου να ολοκληρωθούν οικοδομικές δραστηριότητες που βρίσκονται σε διάφορα στάδια προσφυγών, αλλά και τα ακίνητα που είναι ενταγμένα στο RRF ή στο ΕΣΠΑ.
Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται έγκριση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) ώστε να διαπιστωθεί η αναγκαιότητα της συνέχισης υλοποίησης μιας οικοδομικής άδειας βάσει τεχνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων.
Για τις περιπτώσεις αυτές προκειμένου να διατηρηθούν τα μπόνους του ΝΟΚ θα πρέπει να καταβληθεί περιβαλλοντικό τέλος ύψους 8% το οποίο θα υπολογίζεται πάνω στην αξία της επιπλέον δόμησης που εξασφαλίζει η χρήση των κινήτρων του νόμου. Για όσες έχουν αιτηθεί να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ θα επιβαρύνονται αντίστοιχα με 15%. Ως τιμή ζώνης των ακινήτων για τον υπολογισμό του περιβαλλοντικού τέλους υπολογίζεται η ισχύουσα στις 11 Δεκεμβρίου του 2024.
Εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ σε επενδύσεις με ειδικό πολεοδομικό καθεστώς
Για την εφαρμογή κινήτρων του ΝΟΚ που ακυρώθηκαν στο ΣτΕ σε κτιριακές επενδύσεις που είναι ενταγμένες σε ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα απαιτείται η υποβολή αιτήματος στο ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., που συνοδεύεται από ειδική τεκμηρίωση, εντός προθεσμίας τριών μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου.
