Πόσο ευάλωτη είναι η ελληνική αγορά κατοικίας

Η ανάλυση του European Systemic Risk Board (ESRB) δείχνει ότι το επίπεδο των συσσωρευμένων τρωτών σημείων παραμένει σημαντικό στις περισσότερες χώρες του ΕΟΧ. Μέχρι στιγμής, η ισοπέδωση στις αγορές κατοικίας ήταν πολύ βραχύβια για να μειώσει σημαντικά το επίπεδο των συσσωρευμένων κινδύνων ή των «κινδύνων μετοχών».

Ωστόσο, η αύξηση των κυκλικών κινδύνων έχει επιβραδυνθεί ή έχει σταματήσει στις περισσότερες χώρες του ΕΟΧ. Συνολικά, τα αποτελέσματα των αξιολογήσεων κινδύνου για τους κινδύνους αποθεμάτων και τον συνολικό κίνδυνο, ο οποίος επίσης αντιπροσωπεύει τους κυκλικούς κινδύνους, είναι τα ίδια με το 2021 για όλες τις χώρες του ΕΟΧ.

Λίγες μόνο αλλαγές σε σύγκριση με το 2021

Το μείγμα μακροπροληπτικής πολιτικής σε πέντε χώρες που έλαβαν προηγουμένως συστάσεις του ΕΣΣΚ (Αυστρία και Φινλανδία) ή προειδοποιήσεις (Ουγγαρία, Λιχτενστάιν και Σλοβακία) θεωρείται πλέον ως πλήρως κατάλληλο και επαρκές, σε σύγκριση με εν μέρει κατάλληλο και εν μέρει επαρκή στην προηγούμενη αξιολόγηση. Για τις άλλες χώρες του ΕΟΧ που περιλαμβάνονται στην ανάλυση πολιτικής το 2021, η αξιολόγηση πολιτικής παραμένει αμετάβλητη.

Αυτό σημαίνει ότι οι πολιτικές θεωρούνται εν μέρει κατάλληλες και εν μέρει επαρκείς στη Βουλγαρία, την Κροατία, τη Δανία, τη Γερμανία και το Λουξεμβούργο και κατάλληλες αλλά εν μέρει επαρκείς στις Κάτω Χώρες και τη Σουηδία. Σε όλες τις χώρες που προστέθηκαν πρόσφατα στην ανάλυση πολιτικής φέτος, οι πολιτικές αξιολογούνται ως πλήρως κατάλληλες και επαρκείς (Κύπρος, Ελλάδα, Ιταλία, Λετονία, Ρουμανία και Ισπανία). Η αξιολόγηση των τρωτών σημείων βασίζεται στα διαθέσιμα δεδομένα και καλύπτει τις εξελίξεις έως τα μέσα Νοεμβρίου 2023.

Η αγορά οικιστικών ακινήτων συνεχίζει να αναπτύσσεται στην Ελλάδα

Στην προηγούμενη ανάλυση του ESRB το 2021, η Ελλάδα κατέγραψε χαμηλό επίπεδο τρωτών σημείων. Η Ελλάδα ήταν από τις λίγες χώρες της ΕΕ που κατέγραψε συνεχώς αρνητικούς ρυθμούς αύξησης των δανείων. Ένας από τους παράγοντες κινδύνου ήταν, ωστόσο, η ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών, υπό το φως του υψηλού δείκτη χρέους των νοικοκυριών προς το ΑΕΠ.

Επιπλέον, καθώς καταργούνταν σταδιακά τα προληπτικά και δημοσιονομικά μέτρα που σχετίζονται με την κρίση του COVID-19, αναμενόταν να σημειωθεί επιδείνωση της ποιότητας του ενεργητικού λόγω του υψηλού ποσοστού των στεγαστικών δανείων υπό μορατόριουμ.

Οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των ονομαστικών τιμών των κατοικιών αυξήθηκαν σταδιακά από περίπου 4% το 2021 σε 14% το δεύτερο τρίμηνο του 2023. Παρά την έντονη δυναμική των τιμών των κατοικιών, οι μετρήσεις αποτίμησης δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι υποτιμημένες.

Τόσο το απόθεμα στεγαστικών δανείων όσο και τα νέα στεγαστικά δάνεια συνέχισαν να μειώνονται, με τα νοικοκυριά να εξακολουθούν να μειώνουν τη μόχλευση τους από το υψηλό χρέος της κρίσης. 

Σύμφωνα με την έρευνα τραπεζικών δανείων στη ζώνη του ευρώ, η ζήτηση δανείων από τα νοικοκυριά μειώθηκε τα τελευταία τρίμηνα λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, της χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της επιδείνωσης των προοπτικών της αγοράς κατοικίας. 

Τα πρότυπα δανεισμού είναι σχετικά συνετά. Το ποσοστό των δανείων με επικίνδυνους δείκτες LTV ή DSTI περιορίζεται. Ωστόσο, το ποσοστό των δανείων με κάπως υψηλότερους δείκτες DSTI αυξήθηκε το δεύτερο εξάμηνο του 2022 και το πρώτο εξάμηνο του 2023. Αυτό αντανακλά υψηλότερα επιτόκια, σε συνδυασμό με χαμηλότερο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα λόγω υψηλών ρυθμών πληθωρισμού.

Τα τρωτά σημεία σχετίζονται με τα νοικοκυριά που έχουν πρόσφατα αναδιαρθρώσει τα δάνειά τους με υψηλότερα επιτόκια, σε συνδυασμό με χαμηλότερο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, και τα νοικοκυριά που έχουν λάβει δάνεια σε άλλα νομίσματα. Μείγμα πολιτικών Δεν υπάρχουν μακροπροληπτικά μέτρα.

Κατάλληλα και επαρκή τα τρέχοντα μέτρα πολιτικής

Τα τρέχοντα μέτρα πολιτικής αξιολογούνται ως κατάλληλα και επαρκή. Οι αρχές θα πρέπει να συνεχίσουν να παρακολουθούν τα τρωτά σημεία και να εξετάσουν το ενδεχόμενο εισαγωγής BBM ως προληπτικό μέτρο για να διατηρήσουν υγιή τα πρότυπα δανεισμού.