Πως απετράπη ο Αρμαγεδών της Ιδιοκτησίας

Και όπως δείχνουν οι δημοσκοπήσεις, οι πολίτες σε 28 χώρες παγκοσμίως αισθάνονται ότι η χώρα τους βρίσκεται σε παρακμή, γεγονός που μπορεί να πυροδοτήσει αλλαγές στο πολιτικό τοπίο με αντίκτυπο στην οικονομία, την κλιματική πολιτική, τα κοινωνικά ζητήματα και τα γεωπολιτικά. (π.χ. ΗΠΑ, ΕΕ).
Στον αντίποδα, τα καλά νέα αφορούν την ελκυστική διαφορά απόδοσης των ΑΕΕΑΠ έναντι των άμεσων τοποθετήσεων, την ανάπτυξη εναλλακτικών και νέων τομέων, την πρόοδο σε ότι αφορά στην μηδενική μετάβαση, τη συνδρομή της Τεχνολογίας και
ειδικότερα της ΤΝ, τις λειτουργικές αποδόσεις και την ενεργή αγορά (πράσινων) ομολόγων. Όλα αυτά βοήθησαν ώστε να αποφευχθεί ένας… Αρμαγεδδώνας στην Ιδιοκτησία.

ΤΟ ΝΕΟ ΤΟΠΙΟ

Παρά τις όποιες επιφυλάξεις η ανάκαμψη αναμένεται στα τέλη του 2024 ή το πρώτο εξάμηνο του 2025, ανάλογα με το πότε θα αρχίσει η μείωση των επιτοκίων, υπάρχει μεγαλύτερη εστίαση σε εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, οι πολιτικές & βρίσκονται υπό πίεση -σημαντικές, αλλά όχι με οποιοδήποτε τίμημα, καθώς πρέπει να μεταφραστούν σε πρόσθετη απόδοση/ταμειακές ροές. 

Ταυτόχρονα έχουν κατακλύσει την ευρωπαϊκή αγορά καιροσκοπικά κεφάλαια από τη Μέση Ανατολή που τοποθετούνται στρατηγικά σε εισηγμένες ακινήτων.
Σήμερα μπορούμε να πούμε ότι το 85% του ευρωπαϊκού χρέους στον κλάδο των ακινήτων είναι σε σταθερά επιτόκια. Το μέσο χρονικό διάστημα των δανείων αυτών είναι 5-6 έτη. Άρα 85% σταθερά επιτόκια, και ωριμότητα του χρέους 5-6 χρόνια.

Ο δείκτης LTV (Loan to Value) είναι περίπου 38% στην Ευρώπη και περίπου 30% στις ΗΠΑ. Στην Ευρώπη έχουμε δει πολύ υψηλότερα ποσοστά. Το κόστος αυτού του χρέους είναι 2,5% με 2,8% κατά μέσο όρο. Σε άλλες αγορές είναι στο 4% με 4,5%. Αυτό δείχνει ότι ο κλάδος μπορεί να αντιμετωπίσει το θέμα των επιτοκίων.

ΟΙ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ

Ο επικεφαλής της EPRA παρουσίασε στοιχεία από έρευνα της Oxford Economics η οποία προβλέπει αύξηση του ΑΕΠ κατά 0,6% το 2024 και 1,8% το 2025 για την Ευρώπη. Ταυτόχρονα, ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή αναμένεται να μειωθεί σε 1,9% το 2024 και 1,3% το 2025 (από 2,9% στο τέλος του 2023). Τα τελευταία 5 χρόνια, σημείωσε, οι αποδόσεις των εισηγμένων ακινήτων επηρεάστηκαν αρνητικά από την απότομη πτώση το 2022, ενώ η αγορά άμεσων τοποθετήσεων έχει διατηρηθεί σχετικά καλά μέχρι σήμερα λόγω της υστέρησης των αποτιμήσεων. Ωστόσο, οι εισηγμένες αγορές ακινήτων σημείωσαν ράλι το 4ο τρίμηνο του 2023 και κατέγραψαν αποδόσεις σε ετήσια βάση 17,4%.

Οπως είπε κατά την παρουσίασή του ο κ. Moerenhout "ανά τομέα το 2020-2022 ήταν ένα καταστροφικό έτος με όλους τους δείκτες πολύ χαμηλά και πίσω σε σχέση με το πως είχε αναπτυχθεί η αγορά μέχρι τότε. Το 2023 πολλοί δεικτες ανέκαμψαν και σε όλους τους τύπους των ακινήτων. Το 2022 είχαμε κατά μέσο όρο μείωση κατά 47%, ενώ το 2023 αρχίσαμε να βλέπουμε τη σύγκλιση προς τις κανονικές τιμές. Ωστόσο, το 2024 κάποιοι τομείς δείχνουν κινητικότητα. Το ίδιο συμβαίνει και στον τομέα της φιλοξενίας τους πρώτους μήνες του 2024 όπου βλέπουμε τα σημεία ανάκαμψης και θεωρούμε ότι θα παει καλύτερα στο υπόλοιπο του έτους. Τα τελευταία 25 χρόνια έχουμε περάσει από διάφορες περιόδους πολύ υψηλού πληθωρισμού με κύκλους ανοδικής τάσης του πληθωρισμού που έχουν επηρεάσει πολύ την αγορά ακινήτων".

Η αγορά των ΑΕΕΑΠ, πρόσθεσε, εξακολουθεί να φαίνεται καλά τοποθετημένη έναντι των Ιδιωτικών κεφαλαίων, λόγω ενός ελκυστικού συνδυασμού ισχυρών ισολογισμών και απότομων εκπτώσεων στην καθαρή αξία στοιχείων ενεργητικού (NAV) σε συνδυασμό με χαρτοφυλάκια υψηλής ποιότητας που αναμένεται να επωφεληθούν στο επόμενο σκέλος του κύκλου. Οι εκτιμήσεις των αναλυτών θέλουν τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ να συνεχίσει να υπεραποδίδει έναντι του άμεσων τοποθετήσεων και των ομολόγων, υποβοηθούμενο από τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής και τη σταδιακή επιστροφή στην οικονομική ανάπτυξη.

ΕΤΟΣ ΕΚΛΟΓΩΝ ΤΟ 2024

Μεταξύ άλλων ο επικεφαλής του EPRA στάθηκε στο γεγονός ότι το 2024 είναι και έτος εκλογών. "Ποτέ τα προηγούμενα χρόνια δεν είχαμε τόσες πολλές χώρες να έχουν εκλογές (εφέτος έχουν 65 χώρες παγκοσμίως) και από τις πιο κυρίαρχες ΗΠΑ, Ρωσία, Βραζιλία" είπε και εκτίμησε ότι "θα δούμε πολλές αλλαγές που θα έχουν επίπτωση και στη δική μας αγορά. Βλέπουμε ότι μετά τις εκλογές θα υπάρξει ένας “άνεμος αλλαγής” από τις βιομηχανίες που εξετάζουμε, ενώ πιστεύουμε ότι πάνω από 515 εκατ άνθρωποι στην Ευρώπη θα ψηφίσουν εφέτος. Και στο Ην. Βασίλειο έχουμε εκλογές και τα αποτελέσματα θα έχουν μεγάλη σημασία για να εκτιμήσουμε την εξέλιξη των επιτοκίων".