Το Π.Δ. (ΦΕΚ Δ’ 129/2025)διαχωρίζει τους οικισμούς σε τρεις εσωτερικές ζώνες — Ζώνη Α, Β και Β1 — ανάλογα με την εποχή και τον τρόπο δόμησης, με στόχο την προστασία του ιστορικού πυρήνα και την ανάδειξη της ταυτότητας κάθε περιοχής. Επιπλέον, κατηγοριοποιεί τους οικισμούς βάσει μορφολογικών, πληθυσμιακών και γεωγραφικών χαρακτηριστικών, επιτρέποντας τη διαφοροποίηση των όρων δόμησης και χρήσεων ανά περίπτωση. Ειδική μέριμνα δίνεται στους παραδοσιακούς και ιστορικούς οικισμούς, οι οποίοι, μέχρι σήμερα, βρίσκονταν σε ένα νομικά ασαφές καθεστώς
Το νέο σύστημα έρχεται να αντιμετωπίσει αυθαιρεσίες και ανακολουθίες προηγούμενων δεκαετιών, όμως συνοδεύεται και από έντονους προβληματισμούς.
Ο προβληματισμός εντείνεται γύρω από την αυστηρή προσκόλληση στη δόμηση πριν το 1983, αφήνοντας εκτός ορίων εκατοντάδες νόμιμα κτίρια και περιοχές που αναπτύχθηκαν τις τελευταίες τέσσερις δεκαετίες. Εκατοντάδες ιδιοκτησίες που βρίσκονται σήμερα εντός του οικισμού σε άτυπες επεκτάσεις, είτε αραιοδομημένες είτε πυκνοδομημένες, που έχουν προκύψει μετά το 1983, δεν λαμβάνονται υπόψη — γεγονός που, παγιώνει μια χωροταξική αδικία.
Το διάταγμα εισάγει ένα ενιαίο και καθολικό σύστημα οριοθέτησης, το οποίο εφαρμόζεται σε όλους τους οικισμούς που πληρούν τα πληθυσμιακά και χρονικά κριτήρια. Οι οικισμοί κατηγοριοποιούνται βάσει διαφόρων παραμέτρων: της γεωγραφικής θέσης (π.χ. ορεινοί, πεδινοί, παραλιακοί), της πληθυσμιακής τους δυναμικής (μικροί, μεσαίοι, μεγάλοι), της μορφολογικής και αρχιτεκτονικής τους αξίας (παραδοσιακοί, αξιόλογοι, απλοί) και του ρόλου τους στον τοπικό χώρο (τουριστικοί, περιαστικοί, διάσπαρτοι). Ανάλογα με τον τύπο τους, επιβάλλονται ειδικοί όροι δόμησης και καθορίζονται επιτρεπόμενες χρήσεις γης, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας κάθε οικιστικού συνόλου.
Κεντρική καινοτομία του πλαισίου αποτελεί η ένταξη των οικισμών σε εσωτερικές ζώνες: η Ζώνη Α περιλαμβάνει τον ιστορικό πυρήνα πριν από το 1923, η Ζώνη Β καλύπτει τα συνεκτικά τμήματα της περιόδου 1923–1983 και η Ζώνη Β1 τις διάσπαρτες ή αραιοδομημένες περιοχές της ίδιας περιόδου. Η διαδικασία οριοθέτησης βασίζεται σε τεχνικά και απογραφικά δεδομένα, σε ιστορικές αεροφωτογραφίες και σε επίσημα χαρτογραφικά υπόβαθρα, διασφαλίζοντας επιστημονική τεκμηρίωση και αποφυγή αυθαιρεσιών.
Όροι και Περιορισμοί Δόμησης
Οι όροι δόμησης καθορίζονται ανάλογα με τη ζώνη του οικισμού (Α, Β ή Β1).
1. Αρτιότητα Οικοπέδων
Ζώνη Α (Ιστορικός Πυρήνας):
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο. Σε ορεινούς και ημιορεινούς οικισμούς, η αρτιότητα μειώνεται στα 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων. Κατά παρέκκλιση, άρτια θεωρούνται και τα οικόπεδα 300 τ.μ. (πριν το 1981) ή 150 τ.μ. (πριν το 1979).
Ζώνες Β και Β1 (Νεότερη και Διάσπαρτη Δόμηση): Η αρτιότητα κυμαίνεται μεταξύ 300 – 2.000 τ.μ. και εξειδικεύεται στο Π.Δ. ανάλογα με τον πολεοδομικό ιστό.
2. Μέγιστο Ποσοστό Κάλυψης και Συντελεστής Δόμησης
Ζώνη Α:
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%.
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ): 0,8 για μικρά οικόπεδα (έως 2.500 τ.μ.).
0,4 για την επιπλέον έκταση μεγαλύτερων οικοπέδων.
Για κατοικίες: 1,6 για οικόπεδα έως 100 τ.μ., 1,2 για 100-200 τ.μ., 0,8 για 300-2.000 τ.μ.
Ζώνες Β και Β1:
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%.
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ): 0,8 για κατοικίες και εμπορικές χρήσεις. Για μεγάλα οικόπεδα, κλιμακωτή μείωση του ΣΔ από 0,6 έως 0,2.
Χρήσεις Γης
Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης διαφοροποιούνται ανά ζώνη:
Ζώνη Α: Κατοικίες, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα.
Ζώνη Β: Επιπλέον επιτρέπονται σχολεία, πολιτιστικά κέντρα, δημόσιες υπηρεσίες.
Ζώνη Β1: Δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, αγροτικές χρήσεις.
Παράλληλα, προβλέπεται αυστηρό πλαίσιο για τον αποκλεισμό συγκεκριμένων εκτάσεων από τα όρια των οικισμών. Εξαιρούνται περιοχές όπως δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, ζώνες προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, αιγιαλοί και παραλίες, καθώς και γεωλογικά ακατάλληλες εκτάσεις. Σε περίπτωση που ένα τμήμα του οικισμού είναι χαρακτηρισμένο ως κατολισθαίνον ή ευάλωτο σε φυσικές καταστροφές, η ένταξή του απαιτεί ειδική μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας.
Η διαδικασία έναρξης και υλοποίησης της οριοθέτησης μπορεί να προκύψει είτε από πρωτοβουλία του οικείου Δήμου είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, εντός του πλαισίου σύνταξης Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή ακόμη και μέσω αυτοτελούς Προεδρικού Διατάγματος. Καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας, δίνεται έμφαση στη συμμετοχή του κοινού, με δημοσιοποίηση της μελέτης, πρόσκληση για υποβολή ενστάσεων και συμμετοχή των εμπλεκόμενων φορέων.
Σημαντική επίσης είναι η καθιέρωση νέων διαδικασιών όπως η παραχώρηση λωρίδας οικοπέδου για διαπλάτυνση κοινόχρηστων χώρων, η έκδοση απόφασης για καθορισμό γραμμής δόμησης ή ζώνης απαγόρευσης εγκαταστάσεων, και η δυνατότητα οριοθέτησης παραλιακών οικισμών με ειδικούς όρους.
