Η «παθητική» επένδυση σε ακίνητα προσφέρει έναν ελκυστικό τρόπο εισόδου των επενδυτών στην αγορά με περιορισμένη -πρακτικά- συμμετοχή. Είναι μια στρατηγική που επιτρέπει στους επενδυτές να επωφεληθούν από τον κερδοφόρο τομέα των ακινήτων χωρίς τις καθημερινές ευθύνες διαχείρισης, που σχετίζονται με την παραδοσιακή ιδιοκτησία. Αυτή η μέθοδος επένδυσης αξιοποιεί οχήματα όπως ΑΕΕΑΠ (REICs), πλατφόρμες crowdfunding, κοινοπραξίες ακινήτων (real estate syndications) και κλασματικές ιδιοκτησίες (fractionals), το καθένα με μοναδικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.
Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δημιουργήθηκαν ως θεσμός στα τέλη του 1999, ένα πρωτοποριακό τότε, ακόμη και για την Ευρώπη προϊόν, το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των οποίων τα τελευταία 25 χρόνια, έχει αναθεωρηθεί δύο φορές και τώρα δρομολογείται μία ακόμη αλλαγή / προσαρμογή στα νέα οικονομικά δεδομένα και την άνθηση / δυναμική που επικρατεί στην ελληνική επαγγελματική αγορά ακινήτων.
Αν και το ακίνητο θεωρείται ο «Θησαυρός των Ελλήνων» η ελληνική επενδυτική κοινότητα δεν ανταποκρίθηκε με ζέση στο κάλεσμα των 10 -πλέον- εισηγμένων εταιριών στο ΧΑ. Παρόλα αυτά, ως το κατεξοχήν προϊόν προσέλκυσης Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) το νέο θεσμικό πλαίσιο που απέσπασε τη σύμφωνη γνώμη της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών, αλλά και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και τώρα βρίσκεται προς έγκριση στα συναρμόδια υπουργεία παρουσιάζει 5 ζητήματα που λειτουργούν ανασταλτικά στη διεύρυνση του θεσμού, κάποια από τα οποία αποτελούν κυβερνητική ευθύνη και κάποια άλλα ευθύνη των μετόχων.
Η πεντάδα των προβλημάτων της χρυσής Δεκάδας ακούει στο όνομα του μεγέθους, της διασποράς, της αύξησης του ποσοστού διαχείρισης στο συνολικό χαρτοφυλάκιο, της συμμόρφωσης, εφαρμογής και reporting στα κριτήρια ESG και της αποτίμησης των χαρτοφυλακίων για την υλοποίηση πράξεων μέσα στα στενά περιθώρια του (±5%) που ορίζει η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, δεδομένης της έλλειψης στοιχείων.
ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ
Η ελληνική είναι μια πολύ μικρή για τα ευρωπαϊκά δεδομένα αγορά καθώς το άθροισμα της κεφαλαιοποίησης της χρυσής δεκάδας δεν ξεπερνά τα €4,5 δισ., αν σκεφτεί κανείς ότι στην 20αδα των μεγάλων ευρωπαϊκών REITs το νούμερο αυτό αντιπροσωπεύει τα περιουσιακά στοιχεία καθεμίας από τις μισές και πλέον εταιρείες του δείκτη. Που σημαίνει ότι το κατώφλι των €25 εκατ. που έθεσε το 1999 ο Αλ. Πιλάβιος, και μάλιστα για 4 τουλάχιστον κτίρια είναι εκτός πραγματικότητας. (…..)
Η ΔΙΑΣΠΟΡΑ
Ίσως το μεγαλύτερο πρόβλημα, άμεσα συνδεδεμένο με το μέγεθος, γιατί αυτό κρίνει και το σκοπό δημιουργίας του θεσμού, δηλαδή έναν μηχανισμό προσέλκυσης FDI. Δεδομένου ότι με free float μικρότερο του 30% οι χρηματιστηριακοί αναλυτές, δεν μπορούν να προβούν σε αξιολόγηση (αγορά, πώληση, διακράτηση) μια μετοχή επενδυτικής ακινήτων βρίσκεται αυτόματα εκτός ραντάρ των επενδυτικών κεφαλαίων, που δυνητικά θα ήθελαν να τοποθετηθούν στο κλάδο αυτό της χώρας μας, ιδιαίτερα σήμερα που παρατηρείται και το θετικό momentum.
ΟΙ ΑΠΟΤΙΜΗΣΕΙΣ
Είναι γνωστό ότι δεν υπάρχει ικανό απόθεμα κτιρίων με προδιαγραφές ένταξης στο χαρτοφυλάκιο μιας ΑΕΕΑΠ (τώρα δημιουργείται) και πέρα από τα γραφειοκρατικά προβλήματα που έχουν να κάνουν με την χρονική ολοκλήρωση μιας συμφωνίας τα σφικτά όρια υλοποίησης της πράξης που θέτει η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ως προς το εύρος του ±5% της εκτίμησης των αρμοδίων εταιρειών συμβουλευτικών υπηρεσιών, θεωρείται από τους εκπροσώπους των εταιριών αν μη τι άλλο «ασφυκτικό».
Η ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ
Είναι σίγουρο ότι μια ΑΕΕΑΠ «εμπορεύεται» τα μερίσματα -και την υπεραξία της μετοχής- από τα έσοδα των κτιρίων που εκείνη διαχειρίζεται. Για το λόγο αυτό υπάρχει και ο δείκτης FFO (Funds from Operation) κατ’ αντιστοιχία του EBITDA των υπολοίπων εισηγμένων. Είναι άλλο όμως η διαχείριση ενός κτιρίου γραφείων, ή μιας αποθήκης, σε σχέση με τη διαχείριση ενός εμπορικού κέντρου 100 καταστημάτων. Πολύ δε περισσότερο η λειτουργία ενός ξενοδοχείου. Και στην Ελλάδα, με το μεγάλο κομμάτι φιλοξενίας, αυτό μπορεί να γίνει μπούμερανκ για το θεσμό. Μπορεί η αύξηση του ποσοστού του operation να οδηγεί σε μεγαλύτερη κερδοφορία (όπως και του ποσοστού αναπτύξεων), αλλά μπορεί και να στρεβλώσει την αγορά, αν οι φοροαπαλλαγές που απολαμβάνουν τα κτίρια, επεκταθούν στα έσοδα από τη λειτουργία. Ένα τρόπο αποφυγής τέτοιας μορφής στρεβλώσεων αποτελεί η δημιουργία της Grivalia Hospitality, που έχει μεν την ίδια μετοχική σύνθεση, με την πάλαι ποτέ GRIVALIA REIC, δεν είναι όμως ΑΕΕΑΠ.
ESG REPORTING
Στη συζήτηση που είχε στη διάρκεια του 17ου RED MEETING POINT o CEO της EPRA Dominque Moerenhout με τον επικεφαλής της PRODEA Investment Αριστοτέλη Καρυτινό τέθηκε το ζήτημα της πολυπλοκότητας των standards βιωσιμότητας και της έλλειψης στοιχείων τεκμηρίωσης που θέτουν σε κίνδυνο την προσπάθεια πορείας προς ένα περιβάλλον μειωμένων εκπομπών καυσαερίων με απτούς στόχους για το 2030 και το 2050 αντίστοιχα. Συνεπώς σε ένα πιο υγειές περιβάλλον διαβίωσης και ποιότητας ζωής και εργασίας στην πόλη. Ήδη η αναγκαιότητα αυτή αμφισβητήθηκε έντονα το 2023 από τις μειωμένες τοποθετήσεις των ιδιωτικών κεφαλαίων. Αν και όπως τόνισε διευθύνων σύμβουλος μεγάλου Private Equity Fund που δραστηριοποιείται στην Ελλάδα: «Δύο πράγματα ήρθαν για να μείνουν: Πληθωρισμός και ESG».
Για το πρώτο οι εισηγμένες ακινήτων αποτελούν μονόδρομο και μάλιστα στην Ελλάδα, γιατί πέρα από τις παραπάνω αδυναμίες κερδίζουν κατά κράτος στη φορολογική μεταχείριση, σε σχέση με άλλες χώρες. Για το δεύτερο ο δρόμος είναι μακρύς και σίγουρα όχι στρωμένος με ροδοπέταλα.
Το περιοδικό RE+D συμμετέχει ως χορηγός επικοινωνίας στο ετήσιο συνέδριο της EPRA (European Public Real Estate Association) που πραγματοποιείται στο Βερολίνο από τις 17 έως τις 19 Σεπτεμβρίου. Στο συνέδριο θα κυκλοφορήσει και η ειδική έκδοση RE+Dinvest αφιερωμένη στις ελληνικές εταιρείες ακινήτων που είναι εισηγμένες στο ΧΑ
