Απλησίαστες οι κατοικίες σε όλη την Ευρώπη

Η αυξημένη ζήτηση, που ενισχύεται από τη μετανάστευση και το υψηλό κόστος στεγαστικών δανείων, οδηγεί σε αύξηση των ενοικίων κατά μέσο όρο πάνω από 10% στην Ευρώπη, παρά τη ρύθμιση σε πολλές αγορές. 

Στο φλέγον ζήτημα της κατοικίας επικεντρώνεται η πρόσφατη έρευνα της JLL “EMEA Multifamily, Market Overview, Q2 2023”. Οι επενδύσεις στις ευρωπαϊκές πολυκατοικίες αυξήθηκαν κατά 16% από τρίμηνο σε τρίμηνο σε περίπου € 8 δισ. κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους, σημειώνοντας μια οριακή αύξηση στον αριθμό  των συναλλαγών, τις τάξεως του 2%. 

Ωστόσο, η δραστηριότητα παραμένει κάτω από τις ιστορικές τάσεις, δεδομένου ότι το 2ο τρίμηνο κινήθηκε στο 32% του περασμένου έτους και μέχρι στιγμής το 2023 βρίσκεται στο 47% χαμηλότερα από την ίδια περίοδο του 2022.

Η αυξημένη ζήτηση οδηγεί σε έκρηξη επενδύσεων και στην αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα, η οποία, σύμφωνα με την πρόσφατη ανάλυση της Alpha Bank, θα διατηρηθεί και στο μέλλον. Κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν με το εντυπωσιακό 46,8% σε σχέση με το περυσινό διάστημα, όταν η αντίστοιχη αύξηση δεν είχε ξεπεράσει το 16,4%. Επιπλέον, ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές αυξήθηκε κατά 16,8% σε ετήσια βάση (από 22,8% το περυσινό πρώτο εξάμηνο). Οπως τονίζεται στη σχετική ανάλυση, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, που ξεκίνησε το 2018, συμπίπτει χρονικά με την αύξηση τόσο των επενδύσεων σε ακίνητα όσο και των οικοδομικών αδειών. Απέχει όμως δραματικά (μειωμένη πάνω από 60%) από την οικοδομική δραστηριότητα τα χρόνια πρό κρίσης 

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε κατά 11,6% με βάση τον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 15% με βάση την επιφάνεια και κατά 15,9% με βάση τον όγκο σε σχέση με την περσινή χρονιά. Παραμένει όμως σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις "χρυσά χρόνια" καθώς μέχρι τον Ιούνιο του 2023 είχαν εκδοθεί 12.991 οικοδομικές άδειες, ενώ το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν εκδοθεί 40.840.

 Σε κατοικίες μετατρέπονται κενοί χώροι γραφείων

Την ίδια στιγμή, οι προκλήσεις στις κατασκευές και η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών ώθησαν πολλούς κατασκευαστές να προχωρούν σε μετατροπή απαρχαιωμένων και κενών χώρων γραφείων σε κατοικίες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της JLL Research, οι άδειοι χώροι γραφείων στις 35 μεγαλύτερες ευρωπαϊκές πόλεις θα μπορούσαν να προσφέρουν συνολικά περίπου 500.000 σπίτια. 

Χαρακτηριστικά, στη Φρανκφούρτη, περίπου το 44% των νέων κατοικιών που θα παραδοθούν το 2023 αφορούν μετατροπές κτιρίων γραφείων, ενώ σε Multifamily μετατρέπονται το 52% των χώρων γραφείου στις ΗΠΑ τα τελευταία δύο χρόνια, με τις επιχορηγήσεις και τα φορολογικά κίνητρα να λειτουργούν βοηθητικά προς αυτή την κατεύθυνση. 

Οι αυξανόμενες τιμές ενοικίασης να ασκούν ουσιαστική πίεση στην οικονομία των νοικοκυριών. Όπως ενδεικτικά, επισημαίνει η JLL σε 22 πόλεις της Ευρώπης, το μέσο ενοίκιο ως ποσοστό του εισοδήματος, έχει αυξηθεί οριακά τα τελευταία χρόνια, και αντιστοιχεί πλέον στο 30% του εισοδήματος (τέλος του 2022). 

Αυτό το επίπεδο θεωρείται οριακό για αποδεκτό κόστος, με αποτέλεσμα πολλές κυβερνήσεις να επιδιώξουν τη ρύθμιση των τιμών ενοικίασης. Το Μάιο, η Ισπανία ενέκρινε ένα νομοσχέδιο για το «Δικαίωμα στη στέγαση», το οποίο περιορίζει τις αυξήσεις των ενοικίων στις επιτόπιες μισθώσεις κατά 3% έως το τέλος του 2024, ενώ ένας δείκτης ενοικίων θα ορισθεί για να περιορίσει τις αυξήσεις από το 2025 και έπειτα.

Η γενικότερη κατάσταση έχει οδηγήσει ορισμένα πολιτικά στελέχη να θέσουν υπό αμφισβήτηση τα κριτήρια ESG. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι η πολυαναμενόμενη πολιτική για τους περιορισμούς ενεργειακής απόδοσης EPC C στις ιδιωτικές ενοικιάσεις στο Ηνωμένο Βασίλειο αναμένεται να αναβληθεί, σύμφωνα με σχετικά δημοσιεύματα. 

Εν τέλει, στην προσπάθεια επίτευξης των στόχων για τη μείωση των εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα, η οποία φαίνεται να μονοπωλεί το ενδιαφέρον πολλών εταιρειών και κυβερνήσεων, η ισορροπία μεταξύ περιβαλλοντικού κόστους, οικονομικής προσιτότητας και κοινωνικού αντίκτυπου δεν πρέπει να παραγνωρίζονται. Σε αυτή την προσπάθεια, η διασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας οφείλει να παραμείνει στο επίκεντρο.