Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι του νέου Χωροταξικού για τον Τουρισμό

Πίσω από τους νέους κανόνες για την αρτιότητα των γηπέδων, τον αριθμό των κλινών, τους οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών και την προστασία του τοπίου, διαμορφώνεται ουσιαστικά ένας νέος χάρτης επενδυτικής αξίας για τη γη και τις υφιστάμενες αδειοδοτήσεις.

Η βασική διαχωριστική γραμμή είναι πλέον η 7η Αυγούστου 2026.

Στους μεγάλους κερδισμένους συγκαταλέγονται όσοι είχαν προλάβει μέχρι την ημερομηνία αυτή να προχωρήσουν ουσιαστικά τις αδειοδοτικές διαδικασίες των επενδύσεών τους.

Επενδύσεις όπως το Project Blue της Grivalia Hospitality στη Μύκονο, οι Κολυμπήθρες της ΕΚΤΕΡ στην Πάρο, οι Στρατηγικές Επενδύσεις του Calilo στην Ίο και το Santorini Valvis Volcanic Spa βρίσκονται σε πλεονεκτικότερη θέση εξαιτίας του βαθμού αδειοδοτικής ή θεσμικής ωριμότητας που είχαν ήδη επιτύχει.

Στην αντίθετη πλευρά βρίσκονται επενδυτές που έχουν αγοράσει γη και έχουν δαπανήσει σημαντικά κεφάλαια για μελέτες και σχεδιασμό, χωρίς όμως να έχουν περάσει εγκαίρως κάποιο από τα κρίσιμα αδειοδοτικά ορόσημα.

Ανάμεσα στις δύο κατηγορίες δημιουργείται μια μεγάλη «γκρίζα ζώνη». Σε αυτήν βρίσκονται επενδύσεις όπως η επέκταση του White Coast στη Μήλο, το Hills & Sea στην Κέα, το Aldiana στην Κω και άλλα σχέδια που μπορεί σήμερα να καλύπτονται από μεταβατικές διατάξεις, αλλά ενδέχεται να αντιμετωπίσουν εντελώς διαφορετικούς όρους εάν η υφιστάμενη αδειοδοτική τους βάση ακυρωθεί και χρειαστεί να ξεκινήσουν νέα διαδικασία.

Το ίδιο ισχύει για έργα που σήμερα διαθέτουν εγκρίσεις, αλλά θα μπορούσαν να βρεθούν αντιμέτωπα με σοβαρό πρόβλημα εάν αυτές ακυρωθούν δικαστικά ή διοικητικά.

Η 7η Αυγούστου ως νέα διαχωριστική γραμμή

Οι μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 14 αποτελούν ένα από τα σημαντικότερα σημεία του νέου πλαισίου.

Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις επιτρέπουν τη συνέχιση διαδικασιών οι οποίες είχαν ήδη ωριμάσει πριν από την έναρξη ισχύος του.

Στην προστατευμένη περίμετρο εντάσσονται έργα που διέθεταν Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων ή Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις, πλήρη φάκελο Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων ή Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, προέγκριση οικοδομικής άδειας ή πλήρη φάκελο προέγκρισης δόμησης.

Περιλαμβάνονται επίσης, υπό προϋποθέσεις, επενδύσεις που έχουν λάβει εγκρίσεις στο πλαίσιο του Αναπτυξιακού Νόμου, του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή του ΕΣΠΑ.

Ισχυρότερη προστασία διαθέτουν οι Στρατηγικές Επενδύσεις που είχαν ήδη εγκριθεί με απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων. Παράλληλα, οι ισχύουσες Αποφάσεις Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων διατηρούνται και τα αντίστοιχα έργα μπορούν να προχωρήσουν εντός του χρόνου ισχύος τους.

Η διαφορά είναι σημαντική: δύο όμορα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά μπορεί πλέον να έχουν εντελώς διαφορετική επενδυτική αξία, ανάλογα με το στάδιο αδειοδοτικής ωρίμανσης στο οποίο βρίσκονταν κατά την κρίσιμη ημερομηνία.

Οι μεγάλοι χαμένοι: οι νέες μονάδες στα κορεσμένα νησιά

Οι μεγαλύτερες επιπτώσεις του νέου πλαισίου εντοπίζονται στα νησιά που έχουν ήδη δεχθεί ισχυρές τουριστικές πιέσεις.

Στην Ομάδα ΙΙ του νέου Χωροταξικού περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Μύκονος, η Πάρος, η Αντίπαρος, η Σαντορίνη, η Ίος, η Κέα, η Μήλος, η Σίφνος, η Σέριφος και η Τήνος.

Παράλληλα, κάθε Δημοτική Ενότητα κατατάσσεται ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας.

Η Μύκονος εντάσσεται στην αυστηρότερη κατηγορία Α, η Πάρος και η Αντίπαρος στην κατηγορία Β, η Μήλος στην κατηγορία Γ και η Σίφνος στην κατηγορία Β. Η Θήρα και η Οία εντάσσονται επίσης στην κατηγορία Α, ενώ η Ίος και η Φολέγανδρος στην κατηγορία Β.

Όταν διαφορετικά επίπεδα ρύθμισης επικαλύπτονται, εφαρμόζεται η περισσότερο περιοριστική για τη δόμηση και περισσότερο προστατευτική για το περιβάλλον διάταξη.

Στην πράξη, επομένως, η δυνατότητα ανάπτυξης μιας μεγάλης τουριστικής μονάδας σε δημοφιλές νησί των Κυκλάδων δεν περιορίζεται πλέον από έναν μόνο κανόνα αλλά από ένα σύνολο διαδοχικών περιορισμών.

Ανεβαίνει η αξία των μεγάλων ενιαίων εκτάσεων

Το νέο πλαίσιο αλλάζει παράλληλα τη σχετική αξία της τουριστικής γης.

Μεγάλες, ενιαίες και πολεοδομικά καθαρές ιδιοκτησίες αποκτούν πλέον σαφές συγκριτικό πλεονέκτημα.

Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα. Σε άλλες κατηγορίες περιοχών προβλέπονται διαφορετικά όρια.

Η περιφέρεια μπορεί να είναι ο μεγάλος κερδισμένος

Η σημαντικότερη μακροπρόθεσμη αλλαγή ενδέχεται τελικά να αφορά όχι συγκεκριμένες επενδύσεις αλλά τη γεωγραφική κατανομή του επενδυτικού κεφαλαίου.

Η ηπειρωτική Ελλάδα, οι ορεινές περιοχές, μικρότεροι και λιγότερο ανεπτυγμένοι προορισμοί και περιοχές κατάλληλες για ειδικές μορφές τουρισμού αποκτούν έτσι μεγαλύτερο ενδιαφέρον.

Το νέο Χωροταξικό προβλέπει επίσης δυνατότητες αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων οικισμών και επανάχρησης υφιστάμενων κτιρίων, ενώ δίνει έμφαση στην αναβάθμιση του υπάρχοντος ξενοδοχειακού δυναμικού.