Το coliving μεταμορφώνεται σε οργανωμένη αγορά κατοικίας

Το Λονδίνο επιχειρεί να του δώσει σαφή πολεοδομική ταυτότητα, η Σιγκαπούρη μετακινείται προς ένα μοντέλο διαχωρισμού ιδιοκτησίας και λειτουργίας, ενώ η Ισπανία σφίγγει τους κανόνες ώστε να διαχωρίσει το οργανωμένο coliving από την απλή μίσθωση κατοικιών ανά δωμάτιο.

Η βρετανική πρωτέυουσα επιχειρεί να περιορίσει την πολεοδομική αβεβαιότητα μέσω του νέου London Plan, εισάγοντας σαφέστερους όρους για την ανάπτυξη έργων coliving.

Το υπό διαβούλευση πλαίσιο προβλέπει ταχύτερη πολεοδομική διαδικασία για projects που ενσωματώνουν την απαιτούμενη προσιτή κατοικία στην ίδια την ανάπτυξη. Αντίθετα, όσα έργα επιλέγουν χρηματική συνεισφορά αντί της δημιουργίας προσιτών κατοικιών θα εξακολουθούν να υπόκεινται σε έλεγχο οικονομικής βιωσιμότητας.

Για τους επενδυτές, η αλλαγή περιορίζει έναν από τους βασικούς κινδύνους ενός σχετικά νέου προϊόντος: την αβεβαιότητα για το τι μπορεί να κατασκευαστεί, σε ποιες περιοχές και με ποιους όρους.

Παράλληλα, το Λονδίνο επιχειρεί να προσδιορίσει τι ακριβώς συνιστά coliving. Το μοντέλο συνδέεται με ενιαία διαχείριση, κοινόχρηστους χώρους, οργανωμένο σχέδιο λειτουργίας, συντήρησης και ασφάλειας και καλή πρόσβαση στις δημόσιες συγκοινωνίες. Η κανονιστική αυτή προσέγγιση το διαχωρίζει από την απλή ενοικίαση επιπλωμένων δωματίων.

Η αγορά έχει ήδη αρχίσει να ανταποκρίνεται. Η Arada London έχει υποβάλει σχέδια για μικτή ανάπτυξη στο Elephant and Castle που περιλαμβάνει περίπου 720 μονάδες coliving, ξενοδοχείο 404 δωματίων και χώρους εργασίας. Στο Oval έχει εγκριθεί ανάπτυξη 134 δωματίων, ενώ νέα projects προωθούνται σε Harrow, Romford και Deptford. Εκτός Λονδίνου, η Secure Trust Bank χρηματοδότησε με £4,5 εκατ. την αγορά γης στο Reading για ανάπτυξη 266 κλινών.

Η εξέλιξη δείχνει ότι η αυστηρότερη ρύθμιση δεν λειτουργεί απαραίτητα αποτρεπτικά για τα επενδυτικά κεφάλαια. Οι σαφέστεροι κανόνες μπορούν αντίθετα να κάνουν περισσότερο προβλέψιμο τον πολεοδομικό και λειτουργικό κίνδυνο, διευκολύνοντας τη χρηματοδότηση νέων έργων.

Το asset-light μοντέλο της Σιγκαπούρης

Στη Σιγκαπούρη, το coliving βρίσκεται ήδη σε πιο ώριμη φάση. Η αγορά έχει προσελκύσει περίπου $1,4 δισ., ενώ το διαθέσιμο απόθεμα αυξήθηκε κατά 17% μεταξύ 2023 και 2025. Οι πληρότητες διατηρήθηκαν μεταξύ 85% και 95%.

Η αλλαγή αφορά πλέον περισσότερο το επιχειρηματικό μοντέλο παρά το ίδιο το προϊόν.

Η Coliwoo συμφώνησε την πώληση δύο ακινήτων στη River Valley Road, συνολικά 50 δωματίων, έναντι S$45,8 εκατ., με τριετή επαναμίσθωση. Η συναλλαγή ακολούθησε πώληση ακινήτου Midtown ύψους S$134 εκατ., καθώς η εταιρεία επιδιώκει να αυξήσει το δίκτυό της στα 10.000 δωμάτια έως το 2030.

Η στρατηγική φέρνει το coliving πιο κοντά στο μοντέλο που έχει επικρατήσει στη διεθνή ξενοδοχειακή αγορά. Ο operator δεν χρειάζεται να είναι ιδιοκτήτης των ακινήτων που διαχειρίζεται.

Το κτίριο μπορεί να ανήκει σε fund ή άλλο θεσμικό επενδυτή, ενώ η λειτουργία ανατίθεται σε εξειδικευμένο operator. Η αξία μεταφέρεται έτσι από την αποκλειστική κατοχή του ακινήτου στο brand, στη διαχείριση, στην τεχνολογία, στις υπηρεσίες και στην πρόσβαση στον τελικό χρήστη.

Ο διαχωρισμός μεταξύ ιδιοκτησίας και λειτουργίας μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμος για την περαιτέρω ανάπτυξη του κλάδου, καθώς επιτρέπει στους operators να επεκτείνονται χωρίς να δεσμεύουν μεγάλα κεφάλαια στην απόκτηση κάθε νέου ακινήτου και στους θεσμικούς επενδυτές να αποκτούν έκθεση στην αγορά χωρίς να αναλαμβάνουν την καθημερινή λειτουργία.

Η Ισπανία χαράζει κόκκινη γραμμή

Στον αντίποδα η Ισπανία, όπου η ανάπτυξη του coliving έχει ανοίξει συζήτηση για τα όρια μεταξύ ενός νέου στεγαστικού προϊόντος και της συμβατικής μίσθωσης δωματίων μετά τις μεγάλες αντιδρασεις σε Βαρκελώνη και Καταλονία απέναντι σε εταιρείες που μισθώνουν ή αποκτούν συμβατικές κατοικίες, τις διαθέτουν ανά δωμάτιο και επιτυγχάνουν υψηλότερο συνολικό μίσθωμα χρησιμοποιώντας την ονομασία coliving.

Η ισπανική κυβέρνηση κινήθηκε το 2026 προς αυστηρότερη ρύθμιση των προσωρινών μισθώσεων και των μισθώσεων ανά δωμάτιο, επιχειρώντας να κλείσει ένα παράθυρο μέσω του οποίου συμβατικές κατοικίες μπορούσαν να διατίθενται με πολλαπλά συμβόλαια και υψηλότερο συνολικό μίσθωμα. Σε περιπτώσεις όπου δεν αποδεικνύεται πραγματική προσωρινή ανάγκη του ενοικιαστή, η μίσθωση μπορεί να αντιμετωπίζεται ως κανονική μίσθωση κατοικίας, με τις αντίστοιχες προστασίες.

Ακόμη σημαντικότερος για το επιχειρηματικό μοντέλο είναι ο περιορισμός του λεγόμενου rental arbitrage. Η συνολική επιβάρυνση από την ξεχωριστή εκμίσθωση των δωματίων δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως μηχανισμός παράκαμψης των ανώτατων μισθωμάτων που θα ίσχυαν για την κατοικία ως ενιαίο ακίνητο, ιδιαίτερα στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως πιεσμένες στεγαστικές αγορές.