Έχασαν το 50% της αξίας τα πολυτελή σπίτια στο Λονδίνο

Σύμφωνα με τον δείκτη Prime London της Savills, ο οποίος παρακολουθεί από το 1979 τις μεταβολές των τιμών στις ακριβότερες περιοχές της πρωτεύουσας, η ονομαστική διόρθωση είναι ήδη σημαντική. Όταν όμως η πορεία των τιμών συγκριθεί με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, η πραγματική απώλεια ξεπερνά το 49%, σύμφωνα με ανάλυση του Bloomberg News.

Και η εικόνα δεν αναμένεται να αλλάξει άμεσα. Εφόσον οι τιμές παραμείνουν στα σημερινά επίπεδα και ο πληθωρισμός συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό, η αξία των prime κατοικιών αναμένεται να βρίσκεται περίπου 50% χαμηλότερα από το επίπεδο του 2014 στις αρχές του 2027. Οι τελευταίες προβλέψεις της Savills δεν προβλέπουν επιστροφή σε ονομαστική άνοδο των τιμών πριν από το 2028.

Οι φόροι που άλλαξαν την αγορά

Η μεγάλη διόρθωση ξεκίνησε το 2014, όταν ο τότε υπουργός Οικονομικών George Osborne προχώρησε σε σειρά μεταρρυθμίσεων που αύξησαν σημαντικά τους φόρους μεταβίβασης για τις ακριβότερες κατοικίες.

Στη συνέχεια, διαδοχικές κυβερνήσεις πρόσθεσαν επιβαρύνσεις για ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας και εκμισθωτές, για αγοραστές από το εξωτερικό, αλλά και για αγορές που πραγματοποιούνται μέσω εταιρειών αντί στο όνομα φυσικών προσώπων.

Στις φορολογικές αλλαγές προστέθηκαν το Brexit, η πανδημία, η αύξηση των φόρων επί του πλούτου και τα ερωτήματα γύρω από τη θέση του Λονδίνου ως κορυφαίου προορισμού για τα πολύ μεγάλα διεθνή κεφάλαια.

Το αποτέλεσμα ήταν μια παρατεταμένη περίοδος πίεσης για την αγορά των λεγόμενων trophy homes, δηλαδή των ακριβότερων και πλέον εμβληματικών κατοικιών της βρετανικής πρωτεύουσας.

Από την εκρηκτική άνοδο στη στασιμότητα

Η σημερινή εικόνα απέχει σημαντικά από την περίοδο μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, όταν οι τιμές των prime κατοικιών στο Λονδίνο σημείωσαν ισχυρή άνοδο.

Ο δείκτης της Savills καλύπτει μια περίοδο από το 1979 και, σύμφωνα με τον Lucian Cook, η άνοδος των τιμών κατά τα 35 χρόνια πριν από την τρέχουσα διόρθωση διαμορφωνόταν κατά μέσο όρο περίπου 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό.

Η διαφορά ανάμεσα στην ονομαστική και την πραγματική απόδοση γίνεται ιδιαίτερα εμφανής σε μια αγορά όπου οι τιμές παραμένουν στάσιμες για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ακόμη και αν ένα ακίνητο διατηρεί την ίδια ονομαστική τιμή για μια δεκαετία, η αγοραστική του αξία μειώνεται σημαντικά όταν μεσολαβεί υψηλός πληθωρισμός.

Για τους Αμερικανούς η πτώση είναι ακόμη μεγαλύτερη

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο έντονη για τους Αμερικανούς επενδυτές, καθώς οι συναλλαγματικές διακυμάνσεις της στερλίνας ενισχύουν την πτώση. Η ονομαστική υποχώρηση 27% του δείκτη Prime London μεταφράζεται σε περίπου 40% πτώση όταν οι τιμές εκφράζονται σε δολάρια. Μετά την προσαρμογή και για τον αμερικανικό πληθωρισμό, η πραγματική απώλεια φτάνει περίπου το 58%.

«Σημαίνει ότι πλέον φαίνεται να προσφέρει πολύ καλή αξία», σχολιάζει ο Lucian Cook της Savills, επισημαίνοντας ωστόσο ότι οι προϋποθέσεις για μια ουσιαστική ανάκαμψη παραμένουν περιορισμένες.

Κατά τον ίδιο, η πολυαναμενόμενη ανάκαμψη δεν εμποδίζεται μόνο από τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες, αλλά και από το ύψος του stamp duty, δηλαδή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Η ανάκαμψη μετατίθεται για το 2028

Για την αγορά των ακριβότερων κατοικιών του Λονδίνου, το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο η επιστροφή των τιμών σε ανοδική τροχιά, αλλά και η αποκατάσταση της αξίας που χάθηκε μέσα από μια δεκαετία πληθωρισμού.

Με τις προβλέψεις της Savills να τοποθετούν την επιστροφή σε ονομαστική ανάπτυξη από το 2028, η αγορά παραμένει σε φάση αναμονής. Για τους διεθνείς επενδυτές, παράλληλα με την τιμή αγοράς, κρίσιμοι παράγοντες είναι πλέον ο πληθωρισμός και η ισοτιμία της στερλίνας, καθώς μπορούν να μεταβάλουν δραστικά την πραγματική απόδοση μιας επένδυσης στο prime London.