Οι αξίες των οικοπέδων πλησιάζουν την κορυφή του κύκλου

Ωστόσο, όπως φαίνεται από το Παρατηρητήριο Τιμών της εταιρείας εκτιμητών Geoaxis ο ρυθμός ανόδου εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης, γεγονός που ενδέχεται να υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει σε ένα υψηλό σημείο του κύκλου της.

Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του αντίστοιχου διαστήματος του 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% στις πέντε περιοχές του Λεκανοπεδίου που παρακολουθεί η έρευνα, έναντι αύξησης 5,60% την περίοδο 2024-2025. Σε σχέση με το 2024, η άνοδος διαμορφώνεται στο 10,05%, ενώ σε ορίζοντα δεκαετίας οι αξίες έχουν ενισχυθεί κατά 48,08%.

Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης, οι αναλυτές εκτιμούν ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τη ζήτηση για γη και να διατηρεί την οικοδομική δραστηριότητα σε υψηλά επίπεδα.

Πού καταγράφηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση κατέγραψε το Παλαιό Φάληρο, όπου οι ζητούμενες τιμές οικοπέδων με συντελεστή δόμησης 1,4 αυξήθηκαν κατά 5,07%, φθάνοντας τα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 1.621 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα.

Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι, όπου τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 ενισχύθηκαν κατά 4,68%, στα 2.727 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στον Χολαργό η αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,17%, με τις τιμές να φθάνουν τα 1.350 ευρώ ανά τ.μ.

Στο Μαρούσι οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,96%, στα 972 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Περιστέρι καταγράφηκε η μικρότερη άνοδος, της τάξης του 3,21%, με τις ζητούμενες τιμές να διαμορφώνονται στα 998 ευρώ ανά τ.μ.

Σε βάθος δεκαετίας, τη μεγαλύτερη συνολική αύξηση παρουσιάζουν οι Αμπελόκηποι (+54,34%), ενώ τη μικρότερη το Περιστέρι (+41,60%).

Υψηλή ζήτηση, αλλά αυξάνονται οι προκλήσεις

Η έρευνα επισημαίνει ότι η αγορά συνεχίζει να στηρίζεται από τη συσσωρευμένη στεγαστική ζήτηση, την αυξημένη ρευστότητα στην αγορά, την ανάπτυξη της τηλεργασίας, την ανάγκη αντικατάστασης του παλαιού κτιριακού αποθέματος, καθώς και τη διατήρηση του ενδιαφέροντος για επενδύσεις σε κατοικίες και βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, τα μεγάλα αδόμητα οικόπεδα καθίστανται ολοένα και πιο δυσεύρετα, ιδιαίτερα στις πυκνοδομημένες περιοχές, γεγονός που περιορίζει περαιτέρω την προσφορά.

Η αντιπαροχή

Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό
περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν.

Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το
bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης. Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στα πλαίσια του Παρατηρητηρίου μας, η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική είναι τα εξής:

Κόστος κατασκευής και ΝΟΚ στο επίκεντρο

Οι επαγγελματίες της αγοράς εκτιμούν ότι η ανοδική πορεία των αξιών θα συνεχιστεί και τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς. Ωστόσο, σημαντικές προκλήσεις αποτελούν η αύξηση του κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με την αγορά έχει ενισχυθεί περίπου κατά 10% τους τελευταίους μήνες λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και των προβλημάτων στις διεθνείς μεταφορές, καθώς και το υψηλό κόστος χρηματοδότησης, με τα επιτόκια δανεισμού να κινούνται μεταξύ 4,5% και 5,5%.

Αν και η εξέλιξη αυτή εκτιμάται ότι συμβάλλει στην εξομάλυνση της αγοράς, δημιουργεί νέα δεδομένα για ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, μηχανικούς και επενδυτές, οι οποίοι καλούνται να επαναξιολογήσουν την απόδοση των μελλοντικών αναπτύξεων.