Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ στο ραντάρ των διεθνών κεφαλαίων

Αυτό ήταν ένα από τα βασικά συμπεράσματα της συζήτησης μεταξύ ανώτατων στελεχών των BriQ Properties REIC, Trade Estates και Trastor, στο πλαίσιο του webinar για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ που διοργανώθηκε από την EPRA σε συνεργασία με το RE+D Magazine και συντονίστηκε από την Alpha Real Estate.

Η συζήτηση επικεντρώθηκε στις επενδυτικές ευκαιρίες, την κατανομή κεφαλαίων και τις διαρθρωτικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η ελληνική αγορά εισηγμένων εταιρειών ακινήτων.

Logistics, φιλοξενία και ποιοτικά γραφεία στο επίκεντρο

Οι κλάδοι των logistics, της φιλοξενίας και των ποιοτικών ακινήτων γραφείων αναδείχθηκαν ως εκείνοι που προσφέρουν τις σημαντικότερες επενδυτικές ευκαιρίες, με την επενδυτική τους δυναμική να στηρίζεται κυρίως σε διαρθρωτικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Η CEO της BriQ Properties, Άννα Αποστολίδου, ανέδειξε τα logistics και τη φιλοξενία ως δύο κλάδους με ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον, επισημαίνοντας την αναξιοποίητη αξία που εξακολουθεί να υπάρχει σε επιλεγμένες τοποθεσίες της χώρας για επενδύσεις στον τουρισμό, αλλά και την έλλειψη σύγχρονων εγκαταστάσεων που απαιτούνται για την ανάπτυξη του κλάδου των υπηρεσιών logistics τρίτων (3PL).

Στο ίδιο πλαίσιο, ο CEO της Trastor, Τάσος Καζίνος, ανέδειξε τα ποιοτικά γραφεία και τα logistics, όπου οι ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι ιδιαίτερα έντονες. Περίπου το 80% του χαρτοφυλακίου της Trastor αποτελείται από ποιοτικά ακίνητα γραφείων και σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics.

Για την Trade Estates, ο CEO Δημήτρης Παπουλής περιέγραψε την εστίαση στα logistics και το λιανεμπόριο ως ολοκληρωμένη επενδυτική στρατηγική, βασισμένη σε δύο αλληλοσυμπληρούμενους πυλώνες. Η ανταγωνιστική θέση της εταιρείας στηρίζεται στην τεχνογνωσία, την κλίμακα και τις σχέσεις της με την αγορά, σε συνδυασμό με μια εξειδικευμένη πλατφόρμα.

Διαφοροποιημένη επενδυτική πρόταση, αλλά η ρευστότητα παραμένει κρίσιμη

Πέρα από τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, η επενδυτική πρόταση των ελληνικών ΑΕΕΑΠ στηρίζεται σε σειρά διαρθρωτικών πλεονεκτημάτων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται ένα ανταγωνιστικό φορολογικό καθεστώς για τα μερίσματα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η ισχυρή γνώση της τοπικής αγοράς και η διαφάνεια που προσφέρει η εισηγμένη μορφή σε σύγκριση με τις μη εισηγμένες επενδύσεις σε ακίνητα.

Η τοπική τεχνογνωσία έχει ιδιαίτερη σημασία στην Ελλάδα, όπου τα χαρακτηριστικά της αγοράς διαφοροποιούνται σημαντικά ανά γεωγραφική περιοχή και κατηγορία ακινήτων. Η γνώση της αγοράς και οι σχέσεις με τοπικούς επαγγελματίες μπορούν να προσφέρουν στις ΑΕΕΑΠ σημαντικό πλεονέκτημα στην εξεύρεση, ανάπτυξη και διαχείριση ακινήτων.

Παράλληλα, η περιορισμένη ρευστότητα παραμένει μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις του κλάδου. Το μικρό μέγεθος της αγοράς και τα χαμηλά ποσοστά ελεύθερης διασποράς περιορίζουν τη δυνατότητα διεθνών θεσμικών επενδυτών να αποκτήσουν ουσιαστικές συμμετοχές στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ.

Το LTV πρέπει να αξιολογείται σε συνδυασμό με την αντιστάθμιση κινδύνου και το κόστος χρηματοδότησης

Η κεφαλαιακή διάρθρωση αποτέλεσε επίσης κεντρικό θέμα της συζήτησης, με τους συμμετέχοντες να παρουσιάζουν διαφορετικές προσεγγίσεις ως προς τη μόχλευση, υπογραμμίζοντας παράλληλα ότι ο δείκτης LTV δεν θα πρέπει να εξετάζεται μεμονωμένα.

Η BriQ διατηρεί LTV περίπου 35% στο πλαίσιο μιας μακροπρόθεσμης συντηρητικής στρατηγικής. Η Άννα Αποστολίδου σημείωσε ότι η προσέγγιση αυτή έχει αποδειχθεί ιδιαίτερα χρήσιμη κατά την πρόσφατη περίοδο μεταβλητότητας των επιτοκίων, ενισχύοντας την ανθεκτικότητα του ισολογισμού και στηρίζοντας την πολιτική διανομής μερισμάτων της εταιρείας.

Η BriQ έχει επιτύχει ετησιοποιημένη μερισματική απόδοση (dividend yield) περίπου 9,7% ανά μετοχή κατά την τελευταία δεκαετία, δηλαδή απόδοση υψηλότερη κατά περίπου 4-5 ποσοστιαίες μονάδες από την απόδοση του επιτοκίου χωρίς κίνδυνο (risk-free rate). Η αποφυγή του dilution των υφιστάμενων μετόχων και η βελτίωση της διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου, μεταξύ άλλων μέσω της εξαγοράς της ICI, αποτέλεσαν επίσης βασικά στοιχεία της στρατηγικής.

Ο Δημήτρης Παπουλής υπογράμμισε ότι η διατήρηση του χαμηλότερου δυνατού LTV δεν θα πρέπει να αποτελεί αυτοσκοπό, αλλά η μόχλευση θα πρέπει να αξιολογείται σε συνδυασμό με την αντιστάθμιση του επιτοκιακού κινδύνου (hedging) και το κόστος χρηματοδότησης. Η Trade Estates διατηρεί LTV περίπου 40%-45%, υποστηριζόμενο από υψηλής ποιότητας ακίνητα που παράγουν σταθερές και επαναλαμβανόμενες εισοδηματικές ροές.

Η εταιρεία έχει περίπου €200 εκατ. συνολικό δανεισμό, εκ των οποίων περίπου το 95% είναι είτε αντισταθμισμένο έναντι του επιτοκιακού κινδύνου είτε με σταθερό επιτόκιο.

Η συγκεκριμένη διάρθρωση περιορίζει την έκθεση της εταιρείας στη μεταβλητότητα των επιτοκίων και επιτρέπει την αξιολόγηση της μόχλευσης σε συνάρτηση με τις αποδόσεις των ακινήτων και το κόστος χρηματοδότησης. Ως εκ τούτου, υψηλότερη μόχλευση μπορεί να είναι αποδεκτή όταν συνοδεύεται από σταθερό κόστος δανεισμού, ποιοτικά ακίνητα και πειθαρχημένη κατανομή κεφαλαίων.

Η χρηματοοικονομική ανθεκτικότητα, συνεπώς, δεν μπορεί να αποτιμάται μόνο μέσω του LTV, αλλά θα πρέπει να αξιολογείται σε συνδυασμό με τη ρευστότητα, την αντιστάθμιση επιτοκιακού κινδύνου, το προφίλ λήξεων του δανεισμού, το κόστος χρηματοδότησης και την ποιότητα του χαρτοφυλακίου.

Το δίλημμα μεταξύ μερίσματος και ανάπτυξης

Η κατανομή κεφαλαίων περιπλέκεται περαιτέρω από την ανάγκη εξισορρόπησης των διανομών προς τους μετόχους με τη διακράτηση κερδών που απαιτείται για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξης.

Ο Τάσος Καζίνος ανέδειξε ως πλεονέκτημα τη δυνατότητα των ελληνικών ΑΕΕΑΠ να επανεπενδύουν έως και το 50% των κερδών τους. Ωστόσο, η διακράτηση κερδών μπορεί να περιορίσει την άμεση μερισματική απόδοση, η οποία παραμένει βασικό κριτήριο για τους επενδυτές.

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ ανταγωνίζονται για κεφάλαια τόσο τις ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ όσο και τις ελληνικές τράπεζες. Με τις ελληνικές τράπεζες να προσφέρουν αποδόσεις περίπου 4% και τις ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ γενικά μεταξύ 3%-5%, οι κεφαλαιαγορές μπορούν να ασκούν πίεση στις ΑΕΕΑΠ να δίνουν προτεραιότητα στις διανομές, ακόμη και όταν η διακράτηση κεφαλαίων θα μπορούσε να στηρίξει τη μελλοντική ανάπτυξη.

Η πρόκληση είναι, επομένως, η επίτευξη ανάπτυξης του χαρτοφυλακίου και αύξησης της καθαρής αξίας ενεργητικού, χωρίς να υπονομεύεται μια ελκυστική πολιτική διανομής προς τους μετόχους.

Οι εκπτώσεις έναντι της NAV αντανακλούν διαρθρωτικούς και μακροοικονομικούς παράγοντες

Οι εκπτώσεις έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV discounts) με τις οποίες διαπραγματεύονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ σε σχέση με τις ευρωπαϊκές αποδόθηκαν τόσο σε εταιρικούς και διαρθρωτικούς παράγοντες όσο και στο ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον.

Στους πρώτους περιλαμβάνονται το σχετικά μικρό μέγεθος και η περιορισμένη ρευστότητα των ελληνικών εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, ενώ στους δεύτερους τα υψηλότερα επιτόκια, οι αυξημένες αποδόσεις των κρατικών ομολόγων, οι πληθωριστικές πιέσεις και η γεωπολιτική αβεβαιότητα.

Οι πιέσεις αυτές είναι κοινές στις ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων, ωστόσο οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ αντιμετωπίζουν επιπλέον discount λόγω χαμηλότερης ρευστότητας και μικρότερης χρηματιστηριακής κεφαλαιοποίησης. Για την Trastor, η βελτίωση της κερδοφορίας και η διεύρυνση της μετοχικής βάσης παραμένουν βασικές προτεραιότητες.

Τα ξένα κεφάλαια εισρέουν στην Ελλάδα, αλλά η εισηγμένη αγορά ακινήτων χρειάζεται κλίμακα

Το ζήτημα, δεν είναι η απουσία ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις (FDI) έχουν ανέλθει περίπου στα €12,6 δισ., έναντι ιστορικού μέσου όρου περίπου €5 δισ. και περίπου €2,5 δισ. κατά την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Σημαντικό μέρος των εισροών κατευθύνεται στην αγορά ακινήτων, αν και οι κατοικίες και η φιλοξενία παραμένουν οι βασικοί αποδέκτες των επενδύσεων. Ωστόσο, το περιορισμένο μέγεθος της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων και της εισηγμένης αγοράς περιορίζει την προσέλκυση διεθνών θεσμικών κεφαλαίων.

Η συνολική ελληνική εισηγμένη αγορά ακινήτων εκτιμάται σε περίπου €2,3 δισ., ενώ η ελεύθερη διασπορά (free float) ανέρχεται περίπου στο 20%, έναντι περίπου 70%-80% στις ευρωπαϊκές αγορές.

Η δημιουργία μεγαλύτερων και πιο ρευστών ελληνικών ΑΕΕΑΠ θα είναι, επομένως, κρίσιμη για την προσέλκυση διεθνών επενδυτών, εκτίμησε ο CEO της Trastor. Μεγαλύτερη χρηματιστηριακή κεφαλαιοποίηση, υψηλότερο free float και μεγαλύτερο βάθος συναλλαγών θα βελτίωναν την πρόσβαση θεσμικών επενδυτών και τη συγκρισιμότητα με τις ευρωπαϊκές αγορές.

Το ESG αντιμετωπίζεται ολοένα και περισσότερο ως παράγοντας δημιουργίας αξίας

Το ESG συζητήθηκε επίσης ως οικονομική και επενδυτική παράμετρος και όχι αποκλειστικά ως ζήτημα κανονιστικής συμμόρφωσης. Για τις ΑΕΕΑΠ που διαθέτουν μακροπρόθεσμη έκθεση σε ακίνητα, τα χαρακτηριστικά βιωσιμότητας μπορούν να επηρεάσουν το κόστος και την πρόσβαση στη χρηματοδότηση, την ανταγωνιστικότητα, την αξία των ακινήτων και το προφίλ κινδύνου τους.

Η Trade Estates, για παράδειγμα, αντιμετωπίζει τις επενδύσεις κεφαλαίου (capex) για ESG κυρίως ως επενδύσεις που ενισχύουν την αξία των ακινήτων και όχι απλώς ως δαπάνες συμμόρφωσης. Σε αυτές περιλαμβάνονται εγκαταστάσεις φωτοβολταϊκών στις στέγες ακινήτων και υποδομές φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων στα εμπορικά πάρκα.

Συνολικά, η συζήτηση ανέδειξε μια ελληνική αγορά ΑΕΕΑΠ με σαφείς επενδυτικές ευκαιρίες στους κλάδους των logistics, της φιλοξενίας, των ποιοτικών γραφείων και του λιανεμπορίου, αλλά και σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης.

Η επόμενη φάση θα εξαρτηθεί από την ικανότητα του κλάδου να συνδυάσει κλίμακα, ρευστότητα, βιώσιμες εισοδηματικές ροές και πειθαρχημένη κατανομή κεφαλαίων, δημιουργώντας επενδυτικές προτάσεις που μπορούν να ανταγωνιστούν αποτελεσματικότερα για διεθνή θεσμικά κεφάλαια.