Νέοι κανόνες στον Εξωδικαστικό Αλλάζει την εξίσωση η πρώτη κατοικία

Η αλλαγή προβλέπεται από τον ν. 5313/2026 και ειδικότερα από το άρθρο 14, η ισχύς του οποίου ορίστηκε ρητά για τις 21 Σεπτεμβρίου 2026.

Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να αντιμετωπίσει μια από τις βασικές αδυναμίες της μέχρι σήμερα διαδικασίας. Στον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης η συνολική ακίνητη περιουσία μπορούσε να περιορίσει το περιθώριο διαγραφής χρέους και να αυξήσει την απαιτούμενη αποπληρωμή, ακόμη και όταν τα πρόσθετα ακίνητα δεν παρήγαγαν αντίστοιχο εισόδημα ή ρευστότητα.

Με τη νέα διαδικασία, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να καταθέσουν ειδική αντιπρόταση που προβλέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας και την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.

Η ουσιαστική διαφορά βρίσκεται στον υπολογισμό της ρύθμισης. Στο συγκεκριμένο σενάριο, η αξία της κύριας κατοικίας απομονώνεται από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία για τον υπολογισμό των μηνιαίων καταβολών, ενώ η ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων ενσωματώνεται στους όρους της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Στην πράξη, αυτό μπορεί να δημιουργήσει μεγαλύτερο περιθώριο διαγραφής και χαμηλότερη μηνιαία δόση, κυρίως στις περιπτώσεις όπου η αξία της κύριας κατοικίας είναι σημαντικά χαμηλότερη από το συνολικό χρέος. Το αντάλλαγμα είναι σαφές: ο οφειλέτης διατηρεί την κατοικία του, αλλά μπορεί να χάσει μέρος ή το σύνολο της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του.

Η ρύθμιση αφορά μια κατηγορία οφειλετών που μέχρι σήμερα αντιμετώπιζε ένα ιδιότυπο πρόβλημα «περιουσίας χωρίς ρευστότητα». Ένα αγροτεμάχιο, ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου σε κληρονομιαίο ακίνητο ή ένα δεύτερο ακίνητο χωρίς σημαντικό εισόδημα μπορούσαν να αυξάνουν την εμφανιζόμενη περιουσιακή βάση χωρίς να ενισχύουν αντίστοιχα τη δυνατότητα εξυπηρέτησης του χρέους.

Η αλλαγή δεν σημαίνει, ωστόσο, αυτόματη προστασία της πρώτης κατοικίας ούτε γενικευμένο «κούρεμα». Η νομοθεσία δεν προβλέπει ότι κάθε οφειλέτης θα λαμβάνει υποχρεωτικά δύο προτάσεις. Οι πιστωτές έχουν καταρχήν τη δυνατότητα να καταθέσουν την ειδική αντιπρόταση, ενώ για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που καλύπτονται από τις ειδικές διατάξεις του νόμου η υποβολή της καθίσταται υποχρεωτική. Ο οφειλέτης διατηρεί σε κάθε περίπτωση το δικαίωμα αποδοχής ή απόρριψης.

Από τα 5.000 ευρώ και έως 420 δόσεις

Η σημερινή αλλαγή έρχεται να προστεθεί στη διεύρυνση του Εξωδικαστικού που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή από τα τέλη Ιουλίου με το ελάχιστο ύψος συνολικών οφειλών για πρόσβαση στον μηχανισμό να μειώνεται στα 5.000 ευρώ από 10.000 ευρώ. Η συγκεκριμένη μεταβολή τέθηκε σε ισχύ νωρίτερα και δεν πρέπει να συγχέεται με τη νέα διάταξη για την κύρια κατοικία που ενεργοποιείται σήμερα.

Μέσω του μηχανισμού μπορούν να ρυθμιστούν συνολικά χρέη προς Δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Οι οφειλές προς Εφορία και ΕΦΚΑ μπορούν να φθάσουν έως τις 240 δόσεις, ενώ για τράπεζες και servicers προβλέπονται έως 420 δόσεις. Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει επίσης, υπό προϋποθέσεις, διαγραφή μέρους της οφειλής, με την πρόταση να προκύπτει από τα εισοδήματα, την περιουσία και συνολικά την οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη.

Ο νόμος παρέχει αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης για την υποβολή νέας αίτησης από ορισμένους οφειλέτες που είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση του Εξωδικαστικού, καθώς και για περιπτώσεις που είχαν προσφύγει στο παρελθόν στον νόμο 3869/2010, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία.