ΔΝΤ: Το παράδοξο της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα

Τα παραπάνω αναφέρει η πρόσφατη έκθεση του ΔΝΤ για την Ελλάδα στην οποία γίνεται εκτενής αναφορά στο πρόβλημα προσιτής στέγασης στην χώρα

Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αυξάνονται με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα των πολιτών. Μετά τη μεγάλη πτώση της περιόδου της οικονομικής κρίσης, όταν οι τιμές των κατοικιών κατέρρευσαν περισσότερο από 40%, η αγορά ακινήτων άρχισε να ανακάμπτει από το 2017 και μετά. Η άνοδος αυτή επιταχύνθηκε ιδιαίτερα μετά την πανδημία, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να αυξηθούν περίπου κατά 85%, ενώ τα εισοδήματα αυξήθηκαν σημαντικά λιγότερο.

Η κατάσταση αυτή έχει κάνει την αγορά κατοικίας απρόσιτη για μεγάλο μέρος των πολιτών. Για έναν μέσο εργαζόμενο ή ένα νέο ζευγάρι, η απόκτηση κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου είναι εξαιρετικά δύσκολη. Τα υψηλά επιτόκια, οι αυστηροί όροι δανεισμού και η ανάγκη για μεγάλη προκαταβολή λειτουργούν αποτρεπτικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, ένα νοικοκυριό μπορεί να χρειαστεί ακόμη και 20 χρόνια αποταμίευσης για να συγκεντρώσει τα χρήματα που απαιτούνται για την προκαταβολή αγοράς κατοικίας.

Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια παρουσιάζουν επίσης έντονη αύξηση, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Αν και οι αυξήσεις στα ενοίκια ήταν αρχικά πιο αργές σε σχέση με τις τιμές πώλησης κατοικιών, μετά την πανδημία η κατάσταση άλλαξε. Οι τιμές των νέων μισθώσεων αυξάνονται συνεχώς, δημιουργώντας σοβαρή πίεση στους ενοικιαστές.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά ξοδεύουν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες, όπως ενοίκιο, δόσεις δανείων, λογαριασμούς ενέργειας και συντήρηση κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλος αριθμός πολιτών θεωρείται οικονομικά «υπερφορτωμένος» από το κόστος στέγασης.

Η στεγαστική πίεση έχει σημαντικές κοινωνικές συνέπειες. Πολλοί νέοι αναγκάζονται να παραμένουν για περισσότερα χρόνια στο πατρικό τους σπίτι, καθυστερώντας την ανεξαρτητοποίησή τους και τη δημιουργία οικογένειας. Το πρόβλημα συνδέεται ακόμη και με τη χαμηλή γεννητικότητα που αντιμετωπίζει η χώρα. Παράλληλα, αρκετά νοικοκυριά ζουν σε μικρότερα σπίτια από αυτά που χρειάζονται, ενώ αυξάνονται και τα φαινόμενα ενεργειακής φτώχειας, δηλαδή η αδυναμία επαρκούς θέρμανσης ή ψύξης της κατοικίας.

Ένα από τα πιο εντυπωσιακά στοιχεία της έρευνας είναι ότι η Ελλάδα διαθέτει πολύ μεγάλο αριθμό κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό της. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Περίπου το 35% των κατοικιών παραμένει εκτός της βασικής αγοράς στέγασης, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό είναι εντελώς κενό.

Πολλές από αυτές τις κατοικίες είναι παλιές, ενεργειακά αναποτελεσματικές ή εγκαταλελειμμένες και απαιτούν σημαντικά ποσά για ανακαίνιση. Επιπλέον, υπάρχουν γραφειοκρατικά προβλήματα, πολυϊδιοκτησία λόγω κληρονομιών και νομικές εκκρεμότητες που δυσκολεύουν την αξιοποίησή τους. Έτσι, ενώ θεωρητικά υπάρχουν αρκετά σπίτια, στην πράξη μεγάλο μέρος τους δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί άμεσα.

Σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών έπαιξε και η αυξημένη ζήτηση από ξένους επενδυτές. Μετά την κρίση, τα ελληνικά ακίνητα θεωρήθηκαν ευκαιρία λόγω των χαμηλών τιμών. Το πρόγραμμα Golden Visa, που προσφέρει άδεια παραμονής σε ξένους επενδυτές ακινήτων, προσέλκυσε σημαντικά κεφάλαια. Παράλληλα, Έλληνες του εξωτερικού αλλά και ξένοι επενδυτές αγόρασαν μαζικά ακίνητα, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές και στο κέντρο της Αθήνας.

Την ίδια στιγμή, αυξήθηκε εντυπωσιακά και η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μέσα σε λίγα χρόνια. Σε πολλές περιοχές, ιδιοκτήτες προτιμούν να διαθέτουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες αντί για μακροχρόνια ενοικίαση, επειδή τα κέρδη είναι υψηλότερα και υπάρχει μεγαλύτερη ευελιξία.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμους κατοίκους, κυρίως σε τουριστικές περιοχές αλλά και σε κεντρικές συνοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Η μελέτη επισημαίνει ότι η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνέβαλε στην αύξηση τόσο των τιμών πώλησης όσο και των ενοικίων.

Παράλληλα, η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, αν και έχει ανακάμψει σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα. Ο κατασκευαστικός κλάδος δυσκολεύεται να καλύψει τη ζήτηση λόγω έλλειψης εργατικού δυναμικού, χαμηλής παραγωγικότητας και υψηλού κόστους κατασκευής.

Οι περισσότερες κατασκευαστικές επιχειρήσεις είναι πολύ μικρές και έχουν περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Επιπλέον, υπάρχει έλλειψη νέων εργαζομένων στον κλάδο, καθώς πολλοί εγκατέλειψαν το επάγγελμα τα χρόνια της κρίσης. Το αποτέλεσμα είναι ότι η προσφορά νέων κατοικιών αυξάνεται με αργούς ρυθμούς, ενώ το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό.

Ένα ακόμη σημαντικό πρόβλημα αφορά την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών στην Ελλάδα. Το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό. Μόνο μικρό ποσοστό κατοικιών ανήκει σε υψηλές ενεργειακές κατηγορίες.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και οι ιδιοκτήτες που δεν πληρώνουν ενοίκιο ή δάνειο επιβαρύνονται με πολύ υψηλούς λογαριασμούς ρεύματος και θέρμανσης. Η ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών προχωρά με αργούς ρυθμούς, παρά τα σχετικά προγράμματα επιδότησης.

Η ελληνική κυβέρνηση έχει ήδη προχωρήσει σε σειρά μέτρων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Το συνολικό πακέτο μέτρων ξεπερνά τα 6,5 δισεκατομμύρια ευρώ και περιλαμβάνει περισσότερες από 40 παρεμβάσεις.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται προγράμματα επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων για νέους, επιστροφές ενοικίου, επιδόματα στέγασης και φορολογικές ελαφρύνσεις. Παράλληλα, έχουν θεσπιστεί προγράμματα ανακαίνισης κατοικιών, όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και το «Εξοικονομώ», με στόχο την αξιοποίηση κενών ακινήτων και τη βελτίωση της ενεργειακής τους απόδοσης.

Η κυβέρνηση επιχειρεί επίσης να περιορίσει την ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ορισμένες περιοχές και να ενισχύσει τη μακροχρόνια ενοικίαση. Παράλληλα, προωθείται η ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας και φοιτητικών εστιών.

Ωστόσο, η μελέτη επισημαίνει ότι απαιτούνται πιο συντονισμένες και βαθύτερες παρεμβάσεις. Ένα βασικό συμπέρασμα είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει τόσο πρόβλημα έλλειψης κατοικιών όσο πρόβλημα κακής αξιοποίησης και κατανομής του υπάρχοντος αποθέματος.

Οι ειδικοί προτείνουν τη λήψη κινήτρων αλλά και αντικινήτρων για να επανέλθουν στην αγορά τα κενά ακίνητα. Για παράδειγμα, θα μπορούσαν να δοθούν περισσότερες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις, αλλά και να επιβληθούν φόροι σε ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ανάγκη επίλυσης των προβλημάτων πολυϊδιοκτησίας και κληρονομιάς που κρατούν χιλιάδες ακίνητα ανενεργά. Παράλληλα, θεωρείται αναγκαία η βελτίωση του δικαστικού και διοικητικού πλαισίου ώστε να επιταχύνονται οι διαδικασίες μεταβίβασης και αξιοποίησης ακινήτων.

Σημαντικές θεωρούνται και οι παρεμβάσεις στον κατασκευαστικό τομέα. Η αύξηση της παραγωγικότητας, η ενίσχυση των μικρών επιχειρήσεων, η εκπαίδευση νέων εργαζομένων και η διευκόλυνση της χρηματοδότησης μπορούν να συμβάλουν στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και στη μείωση του κόστους κατασκευής.

Η μελέτη τονίζει επίσης ότι τα μέτρα στήριξης της ζήτησης πρέπει να εφαρμόζονται προσεκτικά. Αν δεν συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς κατοικιών, υπάρχει κίνδυνος να οδηγήσουν απλώς σε νέα άνοδο τιμών και ενοικίων, ευνοώντας περισσότερο τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές παρά τους πολίτες που έχουν πραγματική ανάγκη.

Τέλος, επισημαίνεται ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να λειτουργήσει αποκομμένα από άλλες πολιτικές. Η αύξηση των εισοδημάτων, η βελτίωση της αγοράς εργασίας, η μείωση του ενεργειακού κόστους και η περιφερειακή ανάπτυξη συνδέονται άμεσα με την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.