Οπως είπε ο κ. Moerenhout "το 2022 μπορούμε να μιλήσουμε για δυναμική επάνοδο του retail σε σχέση με το 2021 όπου όλοι οι κλάδοι ήταν θετικοί εκτός από τα logistics που είχαν προβλήματα σε σχέση με το 2020 που είχε στασιμότητα και πτώση. Η επάνοδος του retail δημιουργεί μια πολύ θετική κατάσταση. Αυτό που θα κάνω είναι να συγκρίνω την κρίση την χρηματοοικονομική στην Ευρώπη με την κρίση του Covid. Βλέπετε ότι τα νούμερα βελτιώθηκαν και στις δυο περιπτώσεις μετά από 22 μήνες. Το μεγάλο ερώτημα εδώ είναι για ποιον λόγο συμβαίνουν αυτά;
Η παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση ήταν κρίση φερεγγευότητας, ενώ της πανδημίας ήταν κρίση ρευστότητας επειδή έκλεισαν όλες οι επιχειρηματικές δραστηριότητες. Αρα αυτές οι δυο κρίσεις είχαν ποιοτικές διαφορές μεταξύ τους".
Ανθεκτικός ο κλάδος των ακινήτων
Τα ακίνητα κατέγραψαν μεγάλη ανθεκτικότητα στην τελευταία κρίση σε σχέση με τις παλαιότερες. Κι αυτό οφείλεται στο θετικό προφιλ του χρέους και της εξέλιξής του. Σήμερα, όπως λέει ο CEO του EPRA, υπάρχει μεγαλύτερο ποσοστό στο χρέος σε σχέση με παλαιότερα. "Σήμερα το χρέος χρηματοδοτείται στο 2% ενώ είχε φτάσει το 4,5% στην χρηματοπιστωτική κρίση. Ένα άλλο μέτρο είναι η μόχλευση. Από το 2017 σε όλους τους κλάδους της οικονομίας είχαμε περίπου 36% μόχλευση ενώ σε ορισμένες χώρες είχε φτάσει το 45%. Για παράδειγμα το Ηνωμένο Βασίλειο έχει παραδοσιακά χαμηλά επίπεδα μόχλευσης στο 20%, ενώ σε άλλες χώρες όπως η Σουηδία φθάνει και το 40%. Οι αρχικές δημόσιες εγγραφές (ΙΡΟ) και η έκδοση συγκεκριμένων χρηματοπιστωτικών εργαλείων ωφέλησε τις οικονομίες ώστε να είναι πιο ανθεκτικές. Επίσης υπήρξε μια στασιμότητα στις αγορές περίμεναν αρκετό χρόνο μέχρι να κάνουν μια αλλαγή. Να κάνουν μια κίνηση. Σήμερα βλέπουμε αρκετές ΑΕΕΑΠ να σκέφτονται την είσοδό τους όπως η Ρουμανία, η Πολωνία, το Λουξεμβούργο και η Σουηδία. Βεβαίως υπάρχει ένα κανονιστικό πλαίσιο που διέπει τις ΑΕΕΑΠ το οποίο πρέπει κανείς να παρακολουθεί. Η Ολλανδία σκέφτεται να αλλάξει το καθεστός της. Ένα άλλο είναι το Ηνωμένο Βασίλειο. Πολύ συχνά οι ίδιες οι χώρες που σκέφτονται να κάνουν κάποια αλλαγή δεν παίρνουν την βέλτιστη απόφαση. Πριν από δυο χρόνια κάναμε μια έρευνα μαζί με την PWC και είδαμε ότι σε όλες σχεδόν τις χώρες για κάθε 100 ευρώ σε μια χώρα έχουμε 33 ευρώ που πηγαίνουν σε φόρους".
Οι εισηγμένες ΑΕΕΑΠ
Σήμερα ποια θα ήταν η ιδανική κατάσταση στις ΑΕΕΑΠ; "Θεωρώ ότι οι εταιρίες αυτές θα έπρεπε να είναι ένα ισχυρό εργαλείο για τις αγορές. Θέλουν ρευστότητα και ανθεκτικότητα ώστε να προσελκύονται οι επενδυτές από την Ανατολή, από τις Αραβόφωνες χώρες. Μια καλή ΑΕΕΑΠ πρεπει να είναι προσβάσιμη σε όλους τους επενδυτές σε παγκόσμια βάση και θα ήθελα να τονίσω εδώ ότι το καθεστώς των ΑΕΕΑΠ έχει ένα βασικό χαρακτηριστικό κι αυτό είναι ο προσανατολισμός προς τις επενδύσεις. Στο παράδειγμα της Ισπανίας το 2009 υπήρχε μόνο μια εισηγμένη εταιρεία και κατάφερε αυτή να προσελκύσει όλες τις επενδύσεις. Μετά μπήκαν κι άλλες και τότε ο δείκτης δεκαπλασιάστηκες δείχνοντας πόσο οφελήθηκε συνολική η οικονομία από τις ΑΕΕΑΠ. Σήμερα ζούμε σε μια κατάσταση που περιέγραψε και ο Luigi Buttiglione πολύ καλά. Εχουμε περάσει από το «πανδημικό χάος» σε ένα «γεωπολιτικό χάος». Οι προκλήσεις αφορούν στα κόστη των οικοδομών, στον στασιμοπληθωρισμό, στην εξάρτηση από την ενέργεια κ.ά αλλά αυτό που μας ενδιαφέρει είναι το πως θα επηρεαστούν και οι παράμετροι που αφορούν στον κλάδο μας. Εχουμε τις καταναλωτικές δαπάνες το capex. Οι αγορές επειδή είχαν κατασταλεί πολύ καιρό βλέπουμε σε πολλές χώρες μεγάλη ανάπτυξη και όσον αφορά στο MNA που είναι ένας δείκτης που δείχνει πόσο εύρωστη είναι μια βιομηχανία αυτός αφορά στην αξία των περιουσιακών στοιχείων. Αντανακλά τις συναλλαγές στον κλάδο των ακινήτων. Θεωρώ ότι για κάθε θετική πλευρά υπάρχει και μια αρνητική. Σε κάθε κρίση υπάρχει και μια ευκαιρία. Εχουμε επενδύσεις από τη Νότια Κορέα, την Κίνα, την Σιγκαπούρη και το Χονγκ Κονγκ γιατί αυτοί οι επενδυτές ήθελαν να αυξήσουν το χαρτοφυλάκιό τους".
Οι "πράσινες" επενδύσεις
Μεταξύ άλλων, ο CEO του ΕPRA αναφέρθηκε στο "net zero" τονίζοντας ότι λείπει ένα κομμάτι στο παζλ. "Αν θέλουμε να φθάσουμε στον στόχο του Παρισιού αυτό δεν θα γίνει με το να χτίσουμε μόνο νέα κτίρια αλλά να δουμε τι θα κάνουμε με τα υφιστάμενα. Πρέπει όλο το στοκ να ανανεωθεί. Το 35% του υπάρχοντος αποθέματος στην ευρώπη είναι πάνω από 55 ετών. Βεβαίως να χτίσουμε καινούρια είναι μέρος της λύσης αλλά σίγουρα πρέπει να εκμεταλλευτούμε και το υφιστάμενο απόθεμα. Σχετικά με την διακυβέρνηση και το ESG δεν νομίζω ότι ενδιαφέρονται όλοι γι αυτό αλλά τα επόμενα χρόνια οπωσδήποτε θα είναι δική τους ευθύνη. Οι επενδυτές από την άλλη πάντα θέλουν διαφάνεια και σαφήνεια γι αυτό ενδιαφέρονται κυρίως για όσες είναι στο χρηματιστήριο και γι αυτό και εμείς ασχολούμαστε με αυτό".
Δυο τομείς έχουν υποστεί μεγάλη κριτική μέσα στην πανδημία είπε ο ίδιος. Σχετικά με το μέλλον των γραφείων τόνισε ότι "όλοι λένε ότι ο κλάδος των γραφείων πεθαίνει. Κάνουν λάθος γιατί το γραφείο είναι ένα μέρος που πηγαίνεις. Η κρίση ανέδειξε την σπουδαιότητα του γραφείου ανεξάρτητα από την ευελιξία που δόθηκε στους υπαλλήλους. Σήμερα βλέπουμε ότι το ενδιαφέρον επανέρχεται ισχυρότατο. Υπαρχει μια πόλωση σε επίπεδο ενοικιαστών. Υπαρχει παντα το θέμα ενέργειας για τα κτίρια. Οι εταιρίες που έχουν υιοθετήσει πρόσφατα πολύ επιθετικές προοπτικές θα μπούν σε αυτό το παιχνίδι.
Επίσης, το retail δεν πεθαίνει αλλά εκτινάσσεται. Η διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου στην Ευρώπη είναι χαμηλότερα οπότε αναμένεται αυτή η έκρηξη. Τα μεγάλα καταστήματα τα οποία αντιπροσωπεύουν το 42% στην Αμερική είναι 10% στην Ευρώπη. Τα κτίρια πολύ διαφορετικά στην Ευρώπη και το ξέρουμε όλοι αυτό. Είναι ένας τομέας που είναι σε εξέλιξη. Ηταν ήδη πριν την κρίση αλλά πιστεύω πολύ στην άνοδό του. Και νομίζω ότι όποιος θέλει είναι η σωστή στιγμή να μπει σε αυτό τον χώρο. Η Ευρώπη έχει ένα τεράστιο πλεονέκτημα".
