Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Hazelview, οι ΑΕΕΑΠ έχουν υποαποδώσει σημαντικά σε σύγκριση με άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως οι μετοχές. Αυτή η απόκλιση στην απόδοση μπορεί να αποδοθεί σε αρκετούς παράγοντες που έχουν δημιουργήσει ένα εξαιρετικά δύσκολο και απαιτητικό περιβάλλον για τις ΑΕΕΑΠ.
Η πανδημία της COVID-19 είχε βαθιές επιπτώσεις στον κλάδο ακινήτων. Η οικονομική ανάκαμψη μετά την πανδημία χαρακτηρίστηκε από ταχεία αύξηση των επιτοκίων, αρχής γενομένης από το 2022. Αυτά τα υψηλότερα επιτόκια έκαναν τις επενδύσεις σταθερού εισοδήματος πιο ελκυστικές, ωθώντας τους επενδυτές να μετακινήσουν κεφάλαια από τις ΑΕΕΑΠ προς όφελος των εναλλακτικών λύσεων υψηλότερης απόδοσης.
Ωστόσο, καθώς το μακροοικονομικό περιβάλλον αρχίζει να αλλάζει, οι συμπιεσμένες τιμές των ΑΕΕΑΠ, μαζί με τις πιθανές μειώσεις επιτοκίων, αποτελούν σημαντική ευκαιρία για τους επενδυτές.
Χαρακτηριστικά ζήτησης ανα κλάδο
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της NAREIT, το ποσοστό πληρότητας των βιομηχανικών, οικιστικών και εμπορικών ΑΕΕΑΠ στις ΗΠΑ ξεπερνά σταθερά το 95% αναδεικνύοντας τη σημαντική σταθερότητα που καταγράφεται σε αυτές τις αγορές.
Πέραν των παραδοσιακών κλάδων ακινήτων, ειδικοί τομείς όπως η υγειονομική περίθαλψη και τα κέντρα δεδομένων σημειώνουν αξιοσημείωτη δυναμική ζήτησης/προσφοράς. Ειδικά στον χώρο υγειονομικής περίθαλψης -στέγασης ηλικιωμένων, η αυξανόμενη ανάγκη για στέγαση ηλικιωμένων καθοδηγείται από τη γήρανση του πληθυσμού των baby boomers.
Επιπλέον, οι τεχνολογικές ΑΕΕΑΠ- όπως αυτές που επενδύουν σε κέντρα δεδομένων- αντιμετωπίζουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης με την υιοθέτηση της τεχνητής νοημοσύνης. Το πρώτο τρίμηνο του 2024, ο συνολικός όγκος μίσθωσης κέντρων δεδομένων στη Βόρεια Αμερική σημείωσε ρεκόρ με πάνω από 1.800 MW νέας δραστηριότητας χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Αποτιμήσεις σε discount
Ένας από τους πιο επιτακτικούς λόγους για να αξιολογηθεί το ενδεχόμενο επενδύσεων σε ΑΕΕΑΠ αυτή την περίοδο σύμφωνα με την Hazelview είναι τα ιστορικά χαμηλά στα οποία βρίσκονται αυτή την περίοδο οι χρηματιστηριακοί δείκτες αποτίμησής τους συγκριτικά με τις μετοχές. Από τις αρχές του 2022 έως τον Ιούνιο του 2024, οι ΑΕΕΑΠ έχουν υποστεί συρρίκνωση των δεικτών τους αυτών της τάξης του 30%, ξεπερνώντας τις μειώσεις που παρατηρήθηκαν σε οποιονδήποτε άλλο κλάδο.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της UBS, ο ιστορικός μέσος όρος του spread τιμής ανά αξία χρηματοροής (price-to-cash flow) των ΑΕΕΑΠ έναντι των διεθνών μετοχών για τα τελευταία 20 χρόνια είναι 1,5. Αυτή την περίοδο αυτό το spread έχει περιοριστεί σε μόλις 1,0, καταδεικνύοντας ότι οι ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται στα φθηνότερα επίπεδά τους τις τελευταίες δύο δεκαετίες σε σχέση με τις μετοχές σε βάση ταμειακών ροών προς τιμή.
Αυτό θα μπορούσε να σηματοδοτήσει ένα δυνητικά επικερδές σημείο εισόδου για τους επενδυτές, αν λάβουμε υπόψη ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν ήταν ποτέ φθηνότερες σε σχέση με τις μετοχές τα τελευταία 20 χρόνια. Η τρέχουσα έκπτωση στις αποτιμήσεις προσφέρει τη δυνατότητα για σημαντική ανοδική πορεία.
Σημάδια ότι βρισκόμαστε στο χαμηλό για τις ΑΕΕΑΠ
Σύμφωνα με τη Hazelview, υπάρχουν ενδείξεις πιθανής εμφάνισης χαμηλού σημείου για τις ΑΕΕΑΠ, καθώς οι επενδυτές περιμένουν μια ανάκαμψη στην αγορά ενόψη και των μειώσεων των επιτοκίων της Fed. Παρότι η πιθανότητα να μην επιβεβαιωθεί αυτό το ενδεχόμενο υπάρχει πάντα θα μπορούσε να υποδηλώνει την αρχή μιας αντιστροφής του επενδυτικού κλίματος προς τις ΑΕΕΑΠ και επανατοποθέτησης κεφαλαίων στον κλάδο.
Καθώς λοιπόν το μακροοικονομικό περιβάλλον συνεχίζει να εξελίσσεται, η πιθανότητα βελτίωσης της αξίας των περιουσιακών στοιχείων από τη συγκράτηση των επιτοκίων είναι πιθανό να τονώσει τον κλάδο.
Οι ΑΕΕΑΠ σε σημείο καμπής
Ενώ οι ΑΕΕΑΠ αντιμετώπισαν προκλήσεις τα τελευταία χρόνια, τα υγιή θεμελιώδη μεγέθη τους, οι τρέχοντες χρηματιστηριακοί δείκτες χαμηλής αποτίμησής τους, οι πιο ευνοϊκές κεφαλαιαγορές και οι μακροοικονομικές προοπτικές δημιουργούν μια ευκαιρία για επένδυση σε αυτές αυτή την περίοδο, καταλήγει η Hazelview στην έκθεσή της.
Οι συνολικά ευνοϊκές συνθήκες για τα ακίνητα και η πρόσφατη δραστηριότητα στην αγορά μπορεί τελικά να σηματοδοτούν ένα σημείο καμπής για τις ΑΕΕΑΠ. Αυτός ο συνδυασμός παραγόντων καθιστά τη στιγμή κατάλληλη για τους επενδυτές να εξετάσουν το ενδεχόμενο τοποθέτησης σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.
