Δάνεια $733 δισ. επαγγελματικών ακινήτων στις ΗΠΑ λήγουν το 2027

Την ίδια στιγμή, η συγκυρία δημιουργεί ευκαιρίες για επενδυτές που διαθέτουν ρευστότητα και αναζητούν ακίνητα σε χαμηλότερες αποτιμήσεις.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Trepp, το 2027 λήγουν εμπορικά δάνεια ακινήτων ύψους περίπου 733,2 δισ. δολαρίων. Για το 2026, το αντίστοιχο ποσό εκτιμάται σε περίπου 800 δισ. δολάρια, με σημαντικό μέρος των δανείων να έχει συναφθεί σε περιόδους χαμηλότερων επιτοκίων.

Ο Lonnie Hendry, επικεφαλής προϊόντων της Trepp, επισημαίνει ότι τα αυξημένα επιτόκια στις ΗΠΑ δυσχεραίνουν την αναχρηματοδότηση των δανείων που λήγουν, ενώ οι τράπεζες εμφανίζονται λιγότερο πρόθυμες να παρατείνουν τις χρηματοδοτήσεις ή να τροποποιήσουν τους όρους τους. Αυτό, όπως εκτιμά, ενδέχεται να οδηγήσει σε περισσότερες περιπτώσεις οικονομικής δυσχέρειας, υψηλότερες πιστωτικές ζημιές και ευκαιρίες εξαγοράς περιουσιακών στοιχείων σε ελκυστικές τιμές.

Στο επίκεντρο γραφεία και κατοικίες

Οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στα γραφεία και στα πολυκατοικιακά συγκροτήματα κατοικιών. Στον κλάδο των γραφείων, το ποσοστό καθυστέρησης πληρωμών στα εμπορικά ενυπόθηκα ομόλογα (CMBS) έφτασε το 12,16% τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με την Trepp. Ωστόσο, η αγορά εμφανίζει και ενδείξεις ανάκαμψης, με βελτίωση της πληρότητας και των αποτιμήσεων σε ορισμένες περιοχές.

Στα οικιστικά ακίνητα πολλαπλών μονάδων, οι πιέσεις συνδέονται με την πρόσφατη υπερπροσφορά και την ασθενέστερη πορεία των ενοικίων. Πολλοί ιδιοκτήτες είχαν αναχρηματοδοτήσει τα ακίνητά τους το 2021 και το 2022, όταν τα επιτόκια βρίσκονταν σε πολύ χαμηλά επίπεδα, και τώρα καλούνται να εξασφαλίσουν νέα χρηματοδότηση με αισθητά υψηλότερο κόστος.

Ο Ari Rastegar, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Rastegar Capital, αναφέρει χαρακτηριστικά ότι δάνεια-γέφυρες που είχαν αρχικά συναφθεί με επιτόκιο περίπου 4% μπορεί πλέον να επιβαρύνονται με επιτόκια κοντά στο 9%. Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό με τη χαμηλότερη αύξηση των ενοικίων, περιορίζει τις ταμειακές ροές και αυξάνει τα ίδια κεφάλαια που απαιτούν οι χρηματοδότες.

Οι επενδυτές προετοιμάζονται για αγορές distressed assets

Οι πιέσεις στην αναχρηματοδότηση δημιουργούν προϋποθέσεις για την απόκτηση ακινήτων από επενδυτές που διαθέτουν κεφάλαια. Ο Rastegar δηλώνει ότι προετοιμάζει στρατηγική αγορών προβληματικών περιουσιακών στοιχείων, θεωρώντας ότι η επικείμενη αναδιάρθρωση του χρέους θα δημιουργήσει σημαντικές ευκαιρίες.

Αντίστοιχα, ο Jason Morgan, συνδιευθύνων σύμβουλος της Morgan Properties, σημειώνει ότι οι συναλλαγές στην αγορά κατοικιών έχουν ουσιαστικά επιβραδυνθεί, ενώ ορισμένες συμφωνίες επαναδιαπραγματεύονται με μειώσεις τιμών που μπορεί να φτάνουν περίπου το 10%. Παρά τις ενδείξεις βελτίωσης των θεμελιωδών μεγεθών, οι αποτιμήσεις παραμένουν χαμηλότερες από τα επίπεδα του 2021 και του 2022.

Το βασικό εμπόδιο, ωστόσο, είναι ότι πολλοί πωλητές δεν είναι ακόμη διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις χαμηλότερες τιμές. Έτσι, παρά τις αυξανόμενες πιέσεις από τις λήξεις δανείων, το κύμα ευκαιριών που αναμένουν οι επενδυτές δεν έχει ακόμη εκδηλωθεί στην έκταση που προβλέπουν.

Η εξέλιξη της αγοράς θα εξαρτηθεί από την πορεία των επιτοκίων, την ανάκαμψη των ενοικίων και το κατά πόσο οι δανειστές θα συνεχίσουν να προσφέρουν παρατάσεις ή θα επιλέξουν την πώληση δανείων και ακινήτων.