Τα δύο μοντέλα της κοινωνικής Αντιπαροχής. Τι προβλέπει η νέα ΚΥΑ

Η νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση καθορίζει αναλυτικά τους όρους, τις ρήτρες και το περιεχόμενο των συμβάσεων που θα υπογράφονται για την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, είτε μέσω ανέγερσης νέων κατοικιών είτε μέσω ανακαίνισης και επισκευής υφιστάμενων κτιρίων.

Η ρύθμιση θεωρείται κομβική, καθώς δημιουργεί για πρώτη φορά ένα σαφές θεσμικό πλαίσιο συνεργασίας ανάμεσα στο Δημόσιο και ιδιώτες αναδόχους για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας. Βασικός στόχος είναι ανενεργά ή αναξιοποίητα δημόσια ακίνητα να αποκτήσουν νέα χρήση και να μετατραπούν σε σύγχρονες κατοικίες με κοινωνικό πρόσημο.

Η ΚΥΑ προβλέπει ότι τουλάχιστον το 30% των κατοικιών που θα δημιουργούνται θα διατίθεται για κοινωνική χρήση. Το υπόλοιπο ποσοστό μπορεί να αξιοποιείται από τον ανάδοχο ως εργολαβικό αντάλλαγμα, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

Στην απόφαση προβλέπονται δύο βασικά είδη συμβάσεων. Η πρώτη είναι η «σύμβαση κατασκευής», η οποία αφορά την ανέγερση νέων πολυώροφων οικοδομών ή αυτοτελών κατοικιών, αλλά και την ανακαίνιση ή επισκευή ήδη δομημένων ακινήτων. Η δεύτερη είναι η «σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης», μέσω της οποίας ο ανάδοχος αναλαμβάνει όχι μόνο την κατασκευή, αλλά και τη διαχείριση μέρους ή του συνόλου των κοινωνικών κατοικιών για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής.

Η επιλογή του τύπου της σύμβασης γίνεται είτε από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας είτε από οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθμού. Σε περίπτωση που αναθέτουσα αρχή είναι το Υπουργείο, αποφασίζον όργανο για τη σύναψη ή τροποποίηση των συμβάσεων είναι η πολιτική ηγεσία του υπουργείου, ενώ για τους δήμους και τις περιφέρειες εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις της αυτοδιοικητικής νομοθεσίας.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το πλαίσιο που καθορίζει το αντάλλαγμα του αναδόχου. Στις συμβάσεις κατασκευής, το εργολαβικό αντάλλαγμα μπορεί να είναι είτε η μεταβίβαση συγκεκριμένων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών είτε η είσπραξη του τιμήματος από την πώλησή τους σε τρίτους που θα υποδείξει ο ανάδοχος. Αντίστοιχα, στις συμβάσεις κατασκευής και διαχείρισης, το αντάλλαγμα για τη διαχείριση μπορεί να αφορά είτε αμοιβή από το Δημόσιο είτε την εκμετάλλευση των κατοικιών, μέσω της είσπραξης μισθωμάτων και κοινόχρηστων δαπανών.

Η απόφαση ξεκαθαρίζει επίσης τη χρονική διάρκεια των συμβάσεων. Για τις συμβάσεις κατασκευής, η διάρκεια περιλαμβάνει όλο το διάστημα μέχρι την ολοκλήρωση του έργου, τη διοικητική παραλαβή και την περίοδο εγγύησης και συντήρησης. Στις συμβάσεις κατασκευής και διαχείρισης προστίθεται επιπλέον χρονικό διάστημα έως και 50 ετών για τη φάση της διαχείρισης.

Σημαντικό μέρος της ΚΥΑ αφορά τις τεχνικές και ποιοτικές προδιαγραφές των έργων. Ο ανάδοχος υποχρεούται να κατασκευάζει ή να ανακαινίζει τα ακίνητα σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, τη νομοθεσία και τους κανόνες της σύγχρονης οικοδομικής επιστήμης. Η απόφαση προβλέπει χρήση κατάλληλων και σύγχρονων υλικών, απασχόληση έμπειρου προσωπικού και πλήρη ανάληψη όλων των εξόδων και υποχρεώσεων από τον ανάδοχο.

Παράλληλα, θεσπίζονται αυστηρές απαιτήσεις για την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία, την ενεργειακή απόδοση και την ανθεκτικότητα των κτιρίων στην κλιματική αλλαγή. Τα κτίρια θα πρέπει να είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, με πρόβλεψη για σωστό αερισμό, ηλιασμό και πυρασφάλεια.

Η ΚΥΑ προβλέπει ακόμη ότι η ποιότητα των υλικών και της κατασκευής πρέπει να είναι ενιαία σε όλα τα κτίρια ενός συγκροτήματος, ενώ δίνεται η δυνατότητα εσωτερικών διαρρυθμίσεων ή τροποποιήσεων των χώρων κατά τη διάρκεια των εργασιών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζονται οι κοινόχρηστοι χώροι και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Ιδιαίτερη σημασία δίνεται και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας των ακινήτων κοινωνικής αντιπαροχής. Ο κανονισμός θα δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες, αλλά και τους μισθωτές των κατοικιών, και θα περιλαμβάνει λεπτομερείς όρους για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, τις επιτρεπόμενες και μη επιτρεπόμενες χρήσεις, τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, τις διαδικασίες διοίκησης της πολυκατοικίας και τις κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης των κανόνων.

Στο σκέλος της διαχείρισης, ο ανάδοχος μπορεί να αναλάβει τη σύναψη μισθώσεων με δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας, την είσπραξη μισθωμάτων και κοινοχρήστων, καθώς και τη συντήρηση των κατοικιών και των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων. Παράλληλα, θα μπορεί να εκπροσωπεί την αναθέτουσα αρχή έναντι τρίτων για ζητήματα που σχετίζονται με τις κοινωνικές κατοικίες.

Η παρακολούθηση της διαχείρισης θα γίνεται από τη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής μέσω ειδικού Μητρώου Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής, όπου θα καταχωρίζονται στοιχεία για την πορεία των συμβάσεων, τις μισθώσεις και τη διαχείριση των ακινήτων. Σε περιπτώσεις πλημμελούς εκτέλεσης προβλέπεται εφαρμογή των διατάξεων περί δημοσίων συμβάσεων και παραχωρήσεων.

Με τη νέα αυτή απόφαση, η κυβέρνηση επιχειρεί να δημιουργήσει ένα οργανωμένο και διαφανές πλαίσιο για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα. Το στοίχημα πλέον είναι η γρήγορη ενεργοποίηση των πρώτων έργων και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, με στόχο την παροχή προσιτής στέγης σε πολίτες που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στο αυξημένο κόστος κατοικίας.

ΕΔΩ Η ΚΟΙΝΗ ΥΠΟΥΡΓΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ