Η Κίνα νοικιάζει τις αποθήκες της Ευρώπης

Η κινεζική επέλαση στο ευρωπαϊκό ηλεκτρονικό εμπόριο αποκτά πλέον τετραγωνικά μέτρα. JD.com, Cainiao του ομίλου Alibaba και εταιρείες logistics που εξυπηρετούν πλατφόρμες όπως οι Shein και Temu αυξάνουν με γρήγορους ρυθμούς το αποθηκευτικό τους αποτύπωμα στην Ευρώπη, μεταφέροντας ένα ολοένα μεγαλύτερο μέρος των αποθεμάτων τους κοντά στον τελικό καταναλωτή.

Πρόκειται για μια αλλαγή με ιδιαίτερη σημασία για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Το παλαιότερο μοντέλο, σύμφωνα με το οποίο τα προϊόντα αποστέλλονταν από την Κίνα μετά την παραγγελία, αντικαθίσταται σταδιακά από ένα δίκτυο ευρωπαϊκών κέντρων διανομής. Η ταχύτητα παράδοσης γίνεται κρίσιμο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και, μαζί της, η τοποθεσία της αποθήκης.

Η Newmark υπολογίζει ότι μόνο το 2025 κινεζικές επιχειρήσεις μίσθωσαν σχεδόν 3 εκατ. τετραγωνικά πόδια – περίπου 279.000 τ.μ. – αποθηκευτικών χώρων στη Βρετανία, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 6% της συνολικής ζήτησης logistics. Η JD.com από μόνη της αντιστοιχούσε σε σχεδόν 900.000 τετραγωνικά πόδια, περίπου 84.000 τ.μ.

H τάση επιταχύνεται το 2026.

Μία από τις χαρακτηριστικότερες πρόσφατες συμφωνίες έγινε στην Ισπανία. Η Cainiao, ο βραχίονας logistics της Alibaba, συμφώνησε με τη Logicor για τη μίσθωση 37.596 τ.μ. στο Alovera Logistics Park, στη Γουαδαλαχάρα, στην ευρύτερη περιοχή της Μαδρίτης. Η μίσθωση ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2026 και οδήγησε το συγκρότημα σε πλήρη πληρότητα.

Στη Γερμανία, η Jingdong Logistics της JD.com έχει μισθώσει 41.180 τ.μ. στο Verdion PremierPark στο Ludwigsfelde. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η κίνηση της Goodcang, εταιρείας του κινεζικού Zongteng Group, η οποία συμφώνησε το 2025 να μισθώσει επιπλέον περίπου 65.000 τ.μ. στο GLP Mönchengladbach Regioparkring. Μαζί με τις εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούσε ήδη, το συνολικό της αποτύπωμα στο συγκεκριμένο ακίνητο έφθασε περίπου τα 98.000 τ.μ. Η εταιρεία, που μετονομάζεται σε Cirro Logistics, υποστηρίζει μεταξύ άλλων τις ευρωπαϊκές δραστηριότητες των Shein και Temu.

Η ίδια εικόνα εμφανίζεται και νοτιότερα. Η Cirro Fulfillment έχει μισθώσει 27.720 τ.μ. στο Alcalá Logistics Park της Μαδρίτης, ενώ η Cainiao έχει εξασφαλίσει εγκατάσταση 26.000 τ.μ. στο Ρότερνταμ, τη δεύτερη παρουσία της στην Ολλανδία. Παράλληλα επεκτείνεται με εγκαταστάσεις σε Παρίσι, Μαδρίτη και Πολωνία.

Η JD.com επεκτείνει στην Ευρώπη την πλατφόρμα Joybuy, με στόχο παραδόσεις την ίδια ή την επόμενη ημέρα σε βασικές πόλεις της Βρετανίας, της Γερμανίας, της Γαλλίας και της Ολλανδίας. Σύμφωνα με την Knight Frank, η ανάπτυξη υποστηρίζεται από δίκτυο περισσότερων από 60 αποθηκών. Τον Φεβρουάριο του 2026 η JD.com υπέγραψε επιπλέον μνημόνιο συνεργασίας με την DHL, με αντικείμενο την ανάπτυξη ολοκληρωμένων υπηρεσιών ηλεκτρονικού εμπορίου και logistics μεταξύ Ευρώπης και Κίνας.

Η εξέλιξη φέρνει το κινεζικό μοντέλο πολύ πιο κοντά σε εκείνο της Amazon: το ηλεκτρονικό κατάστημα δεν αρκεί. Για να κερδηθεί ο καταναλωτής χρειάζονται αποθέματα κοντά στις μεγάλες πόλεις, αυτοματοποιημένες αποθήκες, κέντρα εκπλήρωσης παραγγελιών και ένα πυκνό δίκτυο διανομής τελευταίου χιλιομέτρου.

Μια χαμένη ευκαιρία για την Ελλάδα

Η ανάπτυξη ενός νέου δικτύου αποθηκών που συνδέει την Κίνα με τις μεγάλες ευρωπαϊκές καταναλωτικές αγορές δημιουργεί, θεωρητικά, μια σημαντική ευκαιρία για τον άξονα Πειραιάς–Θριάσιο–Θεσσαλονίκη–Κεντρική Ευρώπη. Στην πράξη, όμως, η Ελλάδα κινδυνεύει να παρακολουθήσει ακόμη ένα κύμα επενδύσεων logistics να περνά δίπλα της.

Η εικόνα που καταγράφει το Παρατηρητήριο Αξιών Logistics 2026 της GEOAXIS είναι χαρακτηριστική. Παρά τη δυναμική που έχει αναπτύξει τα τελευταία χρόνια η εγχώρια αγορά, η εταιρεία σημειώνει ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται « εκτός του επενδυτικού χάρτη» σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, εκτιμώντας ωστόσο ότι οι μεγάλες αναπτύξεις στο Θριάσιο και στη Βόρεια Ελλάδα μπορούν να ανατρέψουν αυτή την κατάσταση.

Σύμφωνα με τη GEOAXIS, περίπου το 60%-70% του συνολικού αποθηκευτικού αποθέματος της χώρας βρίσκεται στην Αττική, με το ελληνικό δίκτυο logistics να συγκεντρώνεται σε επτά βασικούς κόμβους: Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική και Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.  Η συγκέντρωση αυτή θα μπορούσε να αποτελέσει πλεονέκτημα για την προσέλκυση διεθνών δικτύων ηλεκτρονικού εμπορίου. Όμως μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος δεν ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις τους.

Μόλις 14% των ελληνικών αποθηκών διαθέτει εσωτερικό χώρο άνω των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από 62% είναι μικρότερες των 10.000 τ.μ.. Παράλληλα, σημαντικό τμήμα του αποθέματος αποτελείται από μικρές, διάσπαρτες και παλαιότερες εγκαταστάσεις, συχνά με ωφέλιμο ύψος κάτω από 9 μέτρα, όταν οι σύγχρονες εγκαταστάσεις απαιτούν πάνω από 10 μέτρα. Στην Αττική, μάλιστα, περίπου το 40% των 3,5 εκατ. τ.μ. που χρησιμοποιούνται για βιομηχανικές και αποθηκευτικές δραστηριότητες αφορά παλαιά εργοστάσια που έχουν μετατραπεί σε απλές αποθήκες ξηρού φορτίου.

Αυτό ακριβώς είναι το είδος της αναντιστοιχίας που αποκτά σημασία όταν στην ευρωπαϊκή αγορά εμφανίζονται χρήστες όπως η JD.com, η Cainiao ή οι εταιρείες που εξυπηρετούν Shein και Temu και αναζητούν εγκαταστάσεις δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, υψηλής αυτοματοποίησης και με δυνατότητα ταχύτατης διανομής.

Στα θετικά και η σημαντική διαφορά στις τιμές καθώς μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να επιτύχει μίσθωμα πάνω από 5,75 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ στις σύγχρονες εγκαταστάσεις τα επίπεδα φθάνουν τα 5,75-6 ευρώ/τ.μ. (GEOAXIS στοιχεία για το 2026) σημαντικά χαμηλότερα έναντι της Ευρώπης, όπου τα μέσα μισθώματα τοποθετούνται στα 8,5-10,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Ακόμη πιο ενδιαφέρουσα για τους επενδυτές είναι η διαφορά στις αποδόσεις. Για ποιοτικά ελληνικά ακίνητα logistics αυτές κινούνται περίπου στο 6,75%-7%, όταν για προνομιακά ακίνητα σε Βρετανία, Γαλλία και Γερμανία η GEOAXIS τοποθετεί μια τυπική απόδοση κοντά στο 5%.

Για την περίοδο 2026-2029 προβλέπεται η προσθήκη περίπου 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με επενδύσεις που ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ.  Το Θριάσιο συγκεντρώνει τη μερίδα του λέοντος των νέων αναπτύξεων, ενώ στη Θεσσαλονίκη, στα Οινόφυτα και σε άλλες περιοχές το υφιστάμενο απόθεμα παραμένει σε μεγάλο βαθμό παλαιότερο.

Παρά την ανταγωνσιτικότητα της ελληνικής αγοράς αγκάθι παραμένει η έλλειψη υποδομών σιδηροδρομικού δικτύου με την διακίνηση εμπορευμάτων στη χώρα να πραγματοποιείται κατά 67% οδικώς και κατά 32,7% μέσω θαλάσσης, ενώ ο σιδηρόδρομος αντιστοιχεί μόλις στο 0,3% του μεταφερόμενου φορτίου

Ο Πειραιάς διαθέτει ένα προφανές γεωγραφικό πλεονέκτημα ως νότια θαλάσσια πύλη της Ευρώπης. Το Θριάσιο, όπου έχει ήδη συγκεντρωθεί μεγάλο μέρος της νέας ανάπτυξης logistics της Αττικής, μπορεί να λειτουργήσει ως ο βασικός κόμβος αποθήκευσης και αναδιανομής. Η Θεσσαλονίκη, από την άλλη πλευρά, μπορεί να αποτελέσει τον δεύτερο κρίσιμο κρίκο ενός ελληνικού διαδρόμου logistics, καθώς βρίσκεται πολύ πλησιέστερα στις αγορές της Βουλγαρίας, της Σερβίας, της Βόρειας Μακεδονίας και της Ρουμανίας.

Εδώ όμως βρίσκεται και η μεγάλη ελληνική αδυναμία. Η διακίνηση εμπορευμάτων στη χώρα πραγματοποιείται κατά 67% οδικώς και κατά 32,7% μέσω θαλάσσης, ενώ ο σιδηρόδρομος αντιστοιχεί μόλις στο 0,3% του μεταφερόμενου φορτίου, σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η GEOAXIS.

Για έναν κινεζικό όμιλο που θέλει να τροφοδοτεί από μία ευρωπαϊκή βάση τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ολλανδία ή την Κεντρική Ευρώπη, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι πόσο γρήγορα φθάνει ένα κοντέινερ από την Ασία στον Πειραιά. Είναι πόσο προβλέψιμα, γρήγορα και οικονομικά μπορεί να συνεχίσει το ταξίδι του από τον Πειραιά προς την ευρωπαϊκή ενδοχώρα.

Χωρίς αξιόπιστες σιδηροδρομικές και διασυνοριακές συνδέσεις, χωρίς μεγαλύτερες σύγχρονες αποθήκες και χωρίς ένα ολοκληρωμένο δίκτυο Πειραιά–Θριασίου–Θεσσαλονίκης–Βαλκανίων, η Ελλάδα κινδυνεύει να παραμείνει περισσότερο λιμάνι εισόδου παρά πραγματικός ευρωπαϊκός κόμβος διανομής.