Στεγαστική Ασφυξία: Όταν το Ενοίκιο Φτάνει το 94% του Μισθού

Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα έχει αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια ως ένα από τα πιο κρίσιμα κοινωνικοοικονομικά προβλήματα, καθώς η προσιτότητα της κατοικίας επιδεινώνεται με ταχύ ρυθμό. Τα ευρήματα πρόσφατων αναλύσεων καταδεικνύουν ότι το κόστος στέγασης αυξάνεται πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα, δημιουργώντας έντονες πιέσεις στα ελληνικά νοικοκυριά, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα.

Σύμφωνα με το policy brief του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση», το 2025 το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια στην Αθήνα αντιστοιχούσε στο 93,6% του μέσου μηνιαίου μισθού, ποσοστό υπερδιπλάσιο από τον μέσο όρο της ΕΕ-27 (45,6%). Αντίστοιχα, για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 70,2%. Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν τη δυσανάλογη επιβάρυνση των ελληνικών νοικοκυριών, δεδομένου ότι τα ενοίκια έχουν προσεγγίσει ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν σημαντικά χαμηλότεροι.

Παράλληλα, η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία, τη στιγμή που στην ΕΕ-27 οι αυξήσεις ήταν σημαντικά ηπιότερες (3,2% για τα ενοίκια και 5,5% για τις τιμές κατοικιών). Η εξέλιξη αυτή εντάσσεται σε μια ευρύτερη τάση έντονης ανόδου μετά το 2022, έπειτα από μια περίοδο μεγάλης πτώσης κατά τα χρόνια της κρίσης (2011–2018) και σχετικής στασιμότητας έως το 2021.

Η άνοδος των τιμών δεν περιορίζεται στα ενοίκια. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκε από 60,1 το 2018 σε 117,5 το 2025, σημειώνοντας άνοδο 95,5% μέσα σε επτά χρόνια και ξεπερνώντας πλέον τα επίπεδα του 2007 κατά 13%. Σε εθνικό επίπεδο, η σωρευτική αύξηση των τιμών κατοικιών ξεπερνά το 67% από το 2018, επιβεβαιώνοντας την έντονη ανάκαμψη της αγοράς μετά την παρατεταμένη ύφεση της περιόδου 2008–2017. Ωστόσο, σε αντίθεση με την περίοδο πριν από την κρίση, η τρέχουσα αύξηση δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη άνοδο των εισοδημάτων, γεγονός που διευρύνει το χάσμα μεταξύ κόστους στέγασης και οικονομικής δυνατότητας.

Οι αιτίες της κρίσης είναι πολυπαραγοντικές και εντοπίζονται τόσο στη ζήτηση όσο και στην προσφορά κατοικιών. Από τη μία πλευρά, η αυξημένη ζήτηση τροφοδοτείται από την ανάπτυξη του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, την εισροή ξένων επενδύσεων –ιδίως μέσω προγραμμάτων όπως η Golden Visa–, καθώς και από δημογραφικές μεταβολές, όπως η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών. Από την άλλη πλευρά, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, λόγω της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας μετά την κρίση, του υψηλού κόστους κατασκευής, αλλά και της ύπαρξης σημαντικού αριθμού κενών ή παλαιών και ενεργειακά αναποτελεσματικών κατοικιών.

Ιδιαίτερα στην Αττική, όπου η στεγαστική πίεση είναι εντονότερη, η προσιτότητα της κατοικίας βρίσκεται σε οριακά επίπεδα. Αν και υπάρχουν περιοχές όπου η αγορά κατοικίας είναι σχετικά πιο προσιτή, όπως τα δυτικά προάστια, σε άλλες –όπως τα νότια– οι τιμές είναι απαγορευτικές για μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Στο κέντρο της Αθήνας, η κατάσταση είναι μικτή, καθώς τα πιο οικονομικά ακίνητα είναι συνήθως παλαιά και απαιτούν σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης.

Το συνολικό βάρος της στέγασης αποτυπώνεται και στο γεγονός ότι σχεδόν το ένα τρίτο των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες – το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η επιβάρυνση είναι ακόμη μεγαλύτερη για τους ενοικιαστές και τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά, τα οποία συχνά αντιμετωπίζουν και αυξημένη αβεβαιότητα ως προς τη διατήρηση κατάλληλης κατοικίας.

Παρά την εφαρμογή πολιτικών όπως επιδοτήσεις ενοικίων και στεγαστικών δανείων ή προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, τα μέτρα αυτά συχνά ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίζουν επαρκώς το βασικό πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς, οδηγώντας τελικά σε περαιτέρω αύξηση των τιμών. Για τον λόγο αυτό, οι ειδικοί υπογραμμίζουν την ανάγκη για μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική που θα εστιάζει στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών, μέσω αξιοποίησης κενών ακινήτων, ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας και απλοποίησης των διοικητικών διαδικασιών.