Γιατί η Τράπεζα της Ελλάδος δεν βλέπει «φούσκα» στα ακίνητα

Μιλώντας σε εκδήλωση της EY για την ελκυστικότητα της ελληνικής οικονομίας, ο Γιώργος Χονδρογιάννης, διευθυντής της Διεύθυνσης Ανάλυσης και Μελετών της ΤτΕ, επισήμανε ότι η αύξηση των τιμών κατοικιών σε σχέση με το 2009 δεν υπερβαίνει το 17%, υπογραμμίζοντας ότι η ανοδική πορεία της αγοράς υποστηρίζεται από πραγματικά οικονομικά δεδομένα.

Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας, από το 2017 παρατηρείται έντονη και διαρκής ανοδική μετατόπιση της μακροχρόνιας τάσης των τιμών. Η εξέλιξη συνδέεται με την αύξηση του κόστους κατασκευής, την περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα μετά την πολυετή οικονομική κρίση, τη βελτίωση των χρηματοδοτικών συνθηκών και την ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας.

Μάλιστα, τα ευρήματα της ανάλυσης δείχνουν ότι το 2025 οι πραγματικές τιμές κατοικιών διαμορφώθηκαν χαμηλότερα από τα επίπεδα που υποδεικνύει η εκτιμώμενη μακροχρόνια τάση τους, περιορίζοντας τις ενδείξεις γενικευμένης υπερτίμησης.

Η διαπίστωση αυτή, ωστόσο, δεν αναιρεί την επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας. Οι τιμές μπορεί να αντανακλούν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς, χωρίς να συμβαδίζουν με την αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών. Η απόκλιση μεταξύ αξιών ακινήτων και διαθέσιμου εισοδήματος αναδεικνύεται έτσι σε βασικό χαρακτηριστικό της στεγαστικής κρίσης.

Η Golden Visa μετακινεί τη ζήτηση

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα ευρήματα δεύτερης μελέτης της ΤτΕ, η οποία εξετάζει την επίδραση των αλλαγών στο πρόγραμμα Golden Visa στη γεωγραφική κατανομή των συναλλαγών και στις τιμές κατοικιών.

Η έρευνα, που βασίζεται σε αναλυτικά δεδομένα αγοραπωλησιών της περιόδου 2017–2024, καταγράφει ότι η αύξηση του ελάχιστου επενδυτικού ορίου από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ και στην συνέχεια περαιτέρω αύξηση έως τις 800.000 ευρώ σε επιλεγμένες περιοχές επηρέασε άμεσα τη συμπεριφορά των επενδυτών.

Στις περιοχές όπου αυξήθηκε το όριο παρατηρήθηκε περιορισμός της σχετικής επενδυτικής ζήτησης και επιβράδυνση της ανόδου των τιμών. Αντίθετα, μέρος των αγοραστών στράφηκε σε περιοχές όπου εξακολουθούσε να ισχύει το χαμηλότερο όριο.

Η μελέτη διαπιστώνει επίσης συγκέντρωση συναλλαγών κοντά στο κατώτατο ποσό που απαιτούσε το πρόγραμμα, ένδειξη ότι το θεσμικό όριο επηρέαζε τη διαμόρφωση των τιμών και τις επενδυτικές αποφάσεις.

Τα ευρήματα αποκτούν πρόσθετη σημασία. Η επίδραση της τελευταίας μεταβολής, ωστόσο, δεν αποτυπώνεται πλήρως στην εξεταζόμενη περίοδο της μελέτης.

Ξένες επενδύσεις €2 δισ. στα ακίνητα

Η αυξανόμενη παρουσία ξένων κεφαλαίων αποτελεί μία ακόμη παράμετρο της μεταβολής της ελληνικής κτηματαγοράς.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι μέσες ετήσιες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν από περίπου 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008–2017 σε 1,6 δισ. ευρώ την περίοδο 2018–2025, καταγράφοντας αύξηση σχεδόν 9,4 φορές.

Το 2025 οι εισροές ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων διαμορφώθηκαν σε περίπου 2,05 δισ. ευρώ, έναντι 2,75 δισ. ευρώ το 2024, σημειώνοντας υποχώρηση περίπου 25%.

Παρά τη μείωση αυτή, οι τιμές κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται, γεγονός που ενισχύει την εκτίμηση ότι η πορεία της αγοράς δεν καθορίζεται αποκλειστικά από τις ξένες επενδύσεις ή τη Golden Visa.

Στο σύνολο της οικονομίας, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην εκδήλωση της EY, οι άμεσες ξένες επενδύσεις ανήλθαν σε 12,9 δισ. ευρώ το 2025, από 6,7 δισ. ευρώ το 2024, ενώ στο επτάμηνο του 2026 προσέγγισαν τα 7,8 δισ. ευρώ. Μεταξύ των κλάδων που προσέλκυσαν κεφάλαια περιλαμβάνονται η ενέργεια, οι κατασκευές, οι επικοινωνίες, το εμπόριο, ο τουρισμός και οι υπηρεσίες καταλυμάτων και εστίασης.

Περισσότερη ζήτηση παρά τη μείωση του πληθυσμού

Η ΤτΕ επισημαίνει επίσης ότι η δημογραφική εξέλιξη δεν μεταφράζεται απαραίτητα σε αντίστοιχη υποχώρηση της ζήτησης κατοικίας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής, μεταξύ 2011 και 2021 τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκαν κατά 26%, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά κατά 9%. Παράλληλα, ενισχύθηκε η συγκέντρωση του πληθυσμού στις αστικές περιοχές.

Η μεταβολή στη σύνθεση των νοικοκυριών δημιουργεί πρόσθετη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, ακόμη και σε συνθήκες συνολικής πληθυσμιακής μείωσης.

Την ίδια στιγμή, η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών μετά την οικονομική κρίση, το αυξημένο κόστος ανάπτυξης και η γεωγραφική συγκέντρωση της ζήτησης διατηρούν τις πιέσεις στην αγορά.