Dirk Paelinck: Ο άνθρωπος που βλέπει το μέλλον των ακινήτων πριν χτιστεί

Κύριε Paelinck, γιατί υποστηρίζετε ότι η καινοτομία στο real Estate δεν είναι πλέον επιλογή αλλά μονόδρομος;

Γιατί ο κλάδος μας βρίσκεται στο επίκεντρο της μεγαλύτερης μεταμόρφωσης των τελευταίων δεκαετιών. Τα κτίρια και οι κατασκευές ευθύνονται συνολικά για περίπου το 38% έως 40% των παγκόσμιων εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου. Μόνο τα κτίρια αντιπροσωπεύουν το 21%. Παρ’ όλα αυτά, η χρηματοδότηση που κατευθύνεται σε καινοτόμες λύσεις για τον τομέα παραμένει δυσανάλογα χαμηλή. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί με τις λογικές του παρελθόντος. Ο επενδυτής του αύριο δεν θα αγοράζει απλώς τετραγωνικά μέτρα. Θα αγοράζει ενεργειακή απόδοση, δεδομένα, δυνατότητα παρακολούθησης εκπομπών, αυτοματισμούς και αποδείξιμη συμμόρφωση με τα ευρωπαϊκά πρότυπα.

Ποια είναι η μεγαλύτερη παρανόηση που βλέπετε σήμερα γύρω από τη βιωσιμότητα;

Το greenwashing. Βλέπουμε κτίρια με φυτεμένες όψεις και δέντρα στις ταράτσες να προβάλλονται ως «πράσινα», ενώ συχνά το ανθρακικό τους αποτύπωμα είναι υψηλότερο λόγω βαρύτερων κατασκευών και μεγαλύτερης κατανάλωσης υλικών.Η πραγματική βιωσιμότητα δεν είναι αισθητική επιλογή. Είναι επιστημονικά μετρήσιμο αποτέλεσμα. Περιλαμβάνει ενσωματωμένο άνθρακα, κατανάλωση νερού, δυνατότητα ανακύκλωσης υλικών και απόδοση σε όλο τον κύκλο ζωής του ακινήτου.

Πώς επηρεάζει αυτό τις αξίες των ακινήτων;

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και η αγορά δείχνουν ξεκάθαρα ότι τα κτίρια χαμηλής ενεργειακής απόδοσης καταγράφουν ήδη σημαντικό discount, ενώ τα κορυφαία πράσινα ακίνητα απολαμβάνουν Premium. Σε πολλές αγορές της Ευρώπης, η διαφορά αποτίμησης είναι πλέον δομικό χαρακτηριστικό της αγοράς. Με απλά λόγια, το ESG δεν είναι ηθική επιλογή. Είναι μηχανισμός τιμολόγησης κινδύνου και αξίας.

Η ευρωπαϊκή νομοθεσία θεωρείται από πολλούς βάρος. Εσείς τη βλέπετε ως ευκαιρία;

Απολύτως. Η ρύθμιση είναι ο ισχυρότερος καταλύτης καινοτομίας. Όταν η Ευρωπαϊκή Ένωση θέτει αυστηρότερους κανόνες, δημιουργεί άμεσα νέα επιχειρηματικά μοντέλα. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι μια startup που ανέπτυξε σκυρόδεμα αποτελούμενο κατά 70% από υφαντουργικά απόβλητα. Η λύση αυτή γεννήθηκε επειδή η νομοθεσία απαγόρευσε την καταστροφή μη πωληθέντων υφασμάτων. Η κανονιστική πίεση μετατράπηκε σε επενδυτική ευκαιρία.

Πόσο έτοιμες είναι οι ευρωπαϊκές επιχειρήσεις;

Όχι όσο θα έπρεπε. Μεγάλο ποσοστό εταιρειών παρουσιάζει μηδενική ευθυγράμμιση με την ευρωπαϊκή ταξινομία. Επιπλέον, πολλές επιχειρήσεις δεν διαθέτουν ακόμη τα δεδομένα που απαιτούνται για αξιόπιστη ESG αναφορά. Η πρόκληση δεν είναι μόνο τεχνολογική. Είναι οργανωτική και πολιτισμική. Πρέπει να δημιουργηθούν διαδικασίες συλλογής, ελέγχου και αξιοποίησης δεδομένων.

Γιατί μιλάτε τόσο έντονα για PropTech και ConTech;

Επειδή αποτελούν τη νέα βιομηχανική βάση του real Estate. Το PropTech φέρνει τεχνολογία στη διαχείριση, τη χρηματοδότηση και τη χρήση των ακινήτων. Το ConTech μεταμορφώνει την ίδια την κατασκευή. Όταν αυτά τα δύο πεδία συνδυάζονται, δημιουργείται ένας νέος κλάδος όπου τα κτίρια γίνονται πιο αποδοτικά, πιο διαφανή και πιο ελκυστικά για θεσμικά κεφάλαια
Υπάρχουν εταιρείες που αναπτύσσουν υλικά αποθήκευσης CO₂, συστήματα διαχείρισης νερού, προκατασκευασμένα πάνελ και δομικά στοιχεία που επιτρέπουν την ανέγερση κατοικιών σε λίγες ημέρες. Ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον έργο είναι το «50 Liter Home», το οποίο αναπτύσσεται με εταιρείες όπως IKEA, Electrolux και Procter & Gamble. Στόχος είναι ένα σπίτι που περιορίζει την ημερήσια κατανάλωση νερού από περίπου 300 λίτρα σε μόλις 50.

Και τι ρόλο παίζει η τεχνητή νοημοσύνη;

Η τεχνητή νοημοσύνη επηρεάζει ήδη την αυτόματη αποτίμηση, την πρόβλεψη κινδύνων, τη βελτιστοποίηση σχεδιασμού και τη λειτουργία των κτιρίων. Παρά τη μεγάλη δημοσιότητα, ο κλάδος βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο. Αυτό είναι θετικό για τους επενδυτές, διότι σημαίνει ότι σημαντικό μέρος της αξίας δεν έχει ακόμη αποτιμηθεί.

Πού κατευθύνονται σήμερα τα επενδυτικά κεφάλαια;

Κυρίως σε λύσεις απανθρακοποίησης, κυκλικής οικονομίας και νέων υλικών. Οι επενδυτές αναζητούν τεχνολογίες που μειώνουν εκπομπές, επιταχύνουν κατασκευές και ενισχύουν την ανθεκτικότητα. Οι ευκαιρίες βρίσκονται σε τομείς όπως το embodied Carbon, τα Data Spaces, η ρομποτική και η βιομηχανική κατασκευή.

Σήμερα υπάρχουν διαθέσιμα τεράστια ευρωπαϊκά κεφάλαια. Το Horizon Europe διαθέτει περίπου €95 δισ. για έρευνα και καινοτομία. Ωστόσο, πολλές εταιρείες δεν υποβάλλουν καν αίτηση. Η Ευρώπη προσφέρει κεφάλαια, αλλά απαιτεί γνώση των μηχανισμών και ικανότητα προετοιμασίας ανταγωνιστικών προτάσεων.

Ποια είναι η αδυναμία της Ευρώπης σε σχέση με τις Ηνωμένες Πολιτείες; Ποια είναι η θέση της Ελλάδας σε αυτό το τοπίο;

Οι ευρωπαϊκές start-ups έχουν σημαντικά μικρότερη πιθανότητα να εξελιχθούν σε unicorns. Το οικοσύστημα είναι πιο συντηρητικό και λιγότερο πρόθυμο να αναλάβει ρίσκο. Παράλληλα, η κατανομή κεφαλαίων δεν είναι πάντα ορθολογική. Ο τομέας των κτιρίων, παρά το τεράστιο περιβαλλοντικό του αποτύπωμα, εξακολουθεί να λαμβάνει δυσανάλογα περιορισμένη χρηματοδότηση

Η Ελλάδα διαθέτει εξαιρετικό ανθρώπινο δυναμικό, ισχυρό κατασκευαστικό κλάδο και αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον. Αυτό που χρειάζεται είναι ένα οργανωμένο οικοσύστημα συνεργασίας μεταξύ start-ups, πανεπιστημίων, επενδυτών και θεσμικών φορέων. Η χώρα μπορεί να εξελιχθεί σε κόμβο καινοτομίας για τη Νοτιοανατολική Ευρώπη και τη Μεσόγειο.

Τι πρέπει να κάνουν οι ελληνικές εταιρείες άμεσα;

Πρώτον, να εκπαιδεύσουν τις ομάδες τους στις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις. Δεύτερον, να αναζητήσουν ενεργά καινοτόμες λύσεις. Τρίτον, να αξιοποιήσουν τα διαθέσιμα ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία. Όσοι κινηθούν νωρίς θα αποκτήσουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα σε μια αγορά που γίνεται ταχύτερα, αυστηρότερη και πιο «δεδομένο-κεντρική».

Πώς φαντάζεστε το κτίριο του μέλλοντος;

Ως έναν ζωντανό οργανισμό. Θα διαθέτει ψηφιακό διαβατήριο, θα καταγράφει σε πραγματικό χρόνο κατανάλωση ενέργειας και νερού, θα υπολογίζει τον κύκλο ζωής των υλικών του και θα επικοινωνεί με τους χρήστες του. Δεν θα είναι απλώς ένα ακίνητο. Θα είναι πλατφόρμα δεδομένων, υπηρεσιών και επενδυτικής αξίας.

Η μετάβαση έχει ήδη ξεκινήσει. Το ερώτημα δεν είναι αν θα αλλάξει το real Estate, αλλά ποιοι θα ηγηθούν αυτής της αλλαγής. Οι αγορές ανταμείβουν όσους μπορούν να συνδυάσουν κανονιστική συμμόρφωση, τεχνολογία και πρόσβαση σε κεφάλαια. Η Ελλάδα έχει όλα τα συστατικά για να πρωταγωνιστήσει. Το μόνο που απαιτείται είναι φιλοδοξία, συνεργασία και ταχύτητα.