Tο πιο επιτυχημένο μοντέλο προσιτής κατοικίας στην Ευρώπη

Η αυστριακή πρωτεύουσα, που κατατάσσεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στις πρώτες θέσεις των διεθνών δεικτών ποιότητας ζωής, έχει καταφέρει να διαμορφώσει ένα μοντέλο κατοικίας το οποίο συνδυάζει χαμηλά και σταθερά ενοίκια, υψηλής ποιότητας αστικό περιβάλλον, κοινωνική ανάμειξη και μακροχρόνια ανθεκτικότητα απέναντι στις κρίσεις της αγοράς ακινήτων.

Το μοντέλο αυτό παρουσιάστηκε αναλυτικά στο φετινό συνέδριο του ULI Greece & Cyprus από τη Maria Vassilakou, πρώην αντιδήμαρχο Βιέννης και σήμερα επικεφαλής της Urban Transformation Consulting – Vienna Solutions, η οποία ανέλυσε τους μηχανισμούς, τη φιλοσοφία και τις πολιτικές που διαμόρφωσαν το λεγόμενο «βιεννέζικο μοντέλο κατοικίας».

Η Βιέννη απέναντι στη διεθνή στεγαστική κρίση

Η συζήτηση για την προσιτή κατοικία έχει επανέλθει δυναμικά σε ολόκληρη την Ευρώπη. Σε πολλές μεγάλες πόλεις, τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τα μεσαία στρώματα και η πίεση από την τουριστική αξιοποίηση των ακινήτων περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Η Βιέννη ακολούθησε διαφορετικό δρόμο. Αντί να αφήσει την αγορά να καθορίσει αποκλειστικά το στεγαστικό της μέλλον, επέλεξε να διατηρήσει ισχυρή δημόσια παρουσία στη γη, στον πολεοδομικό σχεδιασμό και στην παραγωγή κατοικίας.

Σήμερα περίπου το 62% των κατοίκων της πόλης ζει είτε σε δημοτικές κατοικίες είτε σε κατοικίες μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα που διαχειρίζονται στεγαστικοί συνεταιρισμοί. Πρόκειται για ένα ποσοστό εξαιρετικά υψηλό για τα ευρωπαϊκά δεδομένα.

Παράλληλα, η Βιέννη παραμένει μια κατεξοχήν πόλη ενοικιαστών. Το 75% των κατοίκων νοικιάζει σπίτι, χωρίς αυτό να θεωρείται ένδειξη οικονομικής αδυναμίας ή κοινωνικής υποβάθμισης.

Οι ιστορικές ρίζες του βιεννέζικου μοντέλου

Η πολιτική κοινωνικής κατοικίας της Βιέννης έχει βαθιές ιστορικές ρίζες. Ξεκίνησε μετά τον Α’ Παγκόσμιο Πόλεμο, όταν η πόλη αντιμετώπιζε ακραία στεγαστική κρίση, μαζική φτώχεια και σοβαρή έλλειψη κατοικιών.

Η κατάσταση εκείνη την περίοδο ήταν δραματική. Χιλιάδες άνθρωποι ζούσαν σε υπερπλήρη διαμερίσματα, ενώ πολλές οικογένειες μοιράζονταν ακόμη και τα ίδια κρεβάτια σε διαφορετικές βάρδιες μέσα στην ημέρα.

Η δημοτική αρχή της εποχής αποφάσισε να αντιμετωπίσει το πρόβλημα μέσα από ένα πρωτοφανές πρόγραμμα δημόσιας κατοικίας, το οποίο βασίστηκε σε δύο θεμελιώδεις αρχές:

• ενεργή δημόσια πολιτική γης,
• και μακροχρόνια επένδυση σε μη κερδοσκοπική κατοικία.

Για τη χρηματοδότηση του προγράμματος θεσπίστηκε ειδικός φόρος ακινήτων, τα έσοδα του οποίου χρησιμοποιήθηκαν αποκλειστικά για αγορά γης και κατασκευή κατοικιών.

Από το 1922 έως το 1933 κατασκευάστηκαν περισσότερες από 60.000 δημοτικές κατοικίες. Τα μεγάλα αυτά συγκροτήματα έγιναν σύμβολα της λεγόμενης «Κόκκινης Βιέννης», δηλαδή της περιόδου κατά την οποία η πόλη υιοθέτησε ένα πρωτοποριακό κοινωνικό μοντέλο αστικής ανάπτυξης.

Μέχρι σήμερα, η Βιέννη διαθέτει περίπου 230.000 δημοτικά διαμερίσματα, ενώ ακόμη μεγαλύτερο είναι το απόθεμα κατοικιών που ανήκει σε μη κερδοσκοπικούς στεγαστικούς οργανισμούς και συνεταιρισμούς.

Η κατοικία ως κοινωνική υποδομή

Ένα από τα βασικά στοιχεία που διαφοροποιούν τη Βιέννη από άλλες ευρωπαϊκές πόλεις είναι ότι η κοινωνική κατοικία δεν αντιμετωπίστηκε ποτέ ως λύση «έκτακτης ανάγκης» για τους φτωχότερους.

Αντίθετα, η πόλη επένδυσε εξαρχής στην ποιότητα των κτιρίων και του δημόσιου χώρου. Τα μεγάλα συγκροτήματα σχεδιάστηκαν ως ολοκληρωμένες γειτονιές με:

• μεγάλους χώρους πρασίνου,
• εσωτερικές αυλές,
• παιδικές χαρές,
• σχολεία,
• παιδικούς σταθμούς,
• βιβλιοθήκες,
• ιατρεία,
• εμπορικά καταστήματα,
• αθλητικές εγκαταστάσεις,
• και κοινόχρηστους χώρους συνάντησης.

Στη σύγχρονη εκδοχή του μοντέλου, πολλά νέα συγκροτήματα διαθέτουν ακόμη και κοινόχρηστες κουζίνες, roof gardens, χώρους coworking και αίθουσες εκδηλώσεων που μπορούν να χρησιμοποιούν δωρεάν οι κάτοικοι.

Η φιλοσοφία, όπως εξήγησε η Maria Vassilakou, είναι ότι η προσιτή κατοικία πρέπει να προσφέρει όχι μόνο στέγη αλλά και ποιότητα ζωής.

Η σημασία της πολιτικής γης

Σύμφωνα με την Vassilakou, ο πιο κρίσιμος παράγοντας επιτυχίας του συστήματος είναι η πολιτική γης.

Η Βιέννη αγοράζει στρατηγικά εκτάσεις εδώ και δεκαετίες, διαμορφώνοντας ένα μεγάλο δημόσιο απόθεμα γης. Αυτό επιτρέπει στην πόλη να παρεμβαίνει ενεργά στην αγορά ακινήτων και να συγκρατεί το κόστος ανάπτυξης.

Παράλληλα, αξιοποιούνται μεγάλες εκτάσεις πρώην βιομηχανικών, στρατιωτικών και σιδηροδρομικών χρήσεων, οι οποίες μετατρέπονται σε νέες αστικές συνοικίες μικτής χρήσης.

Στις νέες αυτές αναπτύξεις η κοινωνική κατοικία αποτελεί βασικό πυλώνα και όχι συμπληρωματική λειτουργία.

Η Βιέννη εισήγαγε επίσης μια ιδιαίτερα αυστηρή πολεοδομική ρύθμιση: σε κάθε νέο οικιστικό έργο άνω των 150 κατοικιών, τα δύο τρίτα των διαμερισμάτων πρέπει υποχρεωτικά να εντάσσονται σε καθεστώς επιδοτούμενης και μη κερδοσκοπικής κατοικίας.

Πρόκειται για μια παρέμβαση που ουσιαστικά συνδέει την πολεοδομική ανάπτυξη με κοινωνικούς στόχους και περιορίζει την ανεξέλεγκτη κερδοσκοπία στη γη.

Πώς λειτουργεί το χρηματοδοτικό σύστημα

Το βιεννέζικο μοντέλο βασίζεται σε ένα σύνθετο αλλά σταθερό χρηματοδοτικό σύστημα.

Στην Αυστρία εφαρμόζεται ειδικός φόρος στέγασης ύψους περίπου 1%-1,5% επί των εισοδημάτων των εργαζομένων. Τα έσοδα κατανέμονται στις περιφέρειες και χρησιμοποιούνται για στεγαστικές πολιτικές.

Η ίδια η πόλη της Βιέννης επενδύει επιπλέον εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ ετησίως. Συνολικά, οι δαπάνες για την κοινωνική και προσιτή κατοικία ξεπερνούν τα 500 εκατομμύρια ευρώ κάθε χρόνο.

Οι επιδοτήσεις δίνονται κυρίως υπό μορφή χαμηλότοκων μακροχρόνιων δανείων διάρκειας 25 έως 30 ετών προς μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς κατοικίας και συνεταιρισμούς.

Το σημαντικό στοιχείο είναι ότι τα κεφάλαια επιστρέφουν σταδιακά στο σύστημα και επαναχρησιμοποιούνται για νέα έργα, δημιουργώντας έναν μόνιμο μηχανισμό ανακύκλωσης πόρων.

Παράλληλα, λειτουργεί ξεχωριστό σύστημα κοινωνικών ενισχύσεων για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά, ώστε να μην επιβαρύνεται το ίδιο το στεγαστικό σύστημα με κοινωνικές παροχές.

Γιατί η κοινωνική κατοικία δεν έχει στίγμα στη Βιέννη

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα χαρακτηριστικά του βιεννέζικου μοντέλου είναι ότι η κοινωνική κατοικία δεν συνδέεται με κοινωνικό αποκλεισμό.

Περίπου το 80% των κατοίκων πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια για να αποκτήσει πρόσβαση σε επιδοτούμενη κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι στα ίδια συγκροτήματα μπορούν να ζουν οικογένειες μεσαίου εισοδήματος, νέοι επαγγελματίες, δημόσιοι υπάλληλοι, συνταξιούχοι αλλά και υψηλόβαθμα στελέχη επιχειρήσεων.

Η Vassilakou περιέγραψε το μοντέλο αυτό ως μια μορφή «κοινωνικής ανάμειξης», όπου διαφορετικές κοινωνικές ομάδες συνυπάρχουν στις ίδιες γειτονιές.

Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά:
«Μια πραγματικά κοινωνική πόλη δεν είναι εκείνη όπου οι φτωχοί οδηγούν ακριβά αυτοκίνητα, αλλά εκείνη όπου ο διευθυντής χρησιμοποιεί το μετρό και ζει στην ίδια πολυκατοικία με όλους τους άλλους».

Συνεταιρισμοί και συμμετοχική κατοικία

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και το μοντέλο συνεργατικής κατοικίας που εφαρμόζεται στη Βιέννη.

Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ίδιοι οι κάτοικοι συμμετέχουν στον σχεδιασμό των κτιρίων και οργανώνονται σε συνεταιρισμούς. Οι κάτοικοι αποκτούν μερίδια συμμετοχής χωρίς όμως να μπορούν να κερδοσκοπήσουν μέσω μεταπώλησης.

Με αυτόν τον τρόπο αποτρέπεται η μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν και διασφαλίζεται η διατήρηση προσιτών τιμών και για τις επόμενες γενιές.

Αρχιτεκτονική ποιότητα και περιβαλλοντική καινοτομία

Ένα ακόμη χαρακτηριστικό του μοντέλου είναι ότι τα έργα κοινωνικής κατοικίας επιλέγονται μέσω διαγωνιστικών διαδικασιών με αυστηρά κριτήρια.

Οι προτάσεις αξιολογούνται όχι μόνο ως προς το οικονομικό τους σκέλος αλλά και με βάση:

• την αρχιτεκτονική ποιότητα,
• την κοινωνική ένταξη,
• την ενεργειακή απόδοση,
• την περιβαλλοντική καινοτομία,
• και τη λειτουργικότητα των δημόσιων χώρων.

Σύμφωνα με την Vassilakou, ειδικά τα περιβαλλοντικά κριτήρια λειτούργησαν ως μοχλός καινοτομίας για ολόκληρο τον κατασκευαστικό κλάδο της πόλης.

Ένα μοντέλο που αντέχει στις κρίσεις

Παρά τις δυσκολίες των τελευταίων ετών —την αύξηση του ενεργειακού κόστους, τον πληθωρισμό και την άνοδο των κατασκευαστικών υλικών— το σύστημα της Βιέννης εξακολουθεί να λειτουργεί.

Η παραγωγή νέων κατοικιών μπορεί να επιβραδύνεται σε περιόδους κρίσης, ωστόσο δεν σταματά ποτέ πλήρως, καθώς βασίζεται σε μακροχρόνιους θεσμούς και όχι σε βραχυπρόθεσμες πολιτικές.

Αυτό ακριβώς είναι που κάνει πολλούς ειδικούς να θεωρούν τη Βιέννη το πιο ολοκληρωμένο παράδειγμα ευρωπαϊκής στεγαστικής πολιτικής.