Η ΕΚΤ ξαναγράφει τον κώδικα του ευρωπαϊκού real estate

Το σχέδιο παρουσίασε ο Piero Cipollone, μέλος της Εκτελεστικής Επιτροπής της ΕΚΤ, υπογραμμίζοντας ότι η ψηφιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων περνά σταδιακά από το πειραματικό στάδιο σε πραγματικές χρηματοοικονομικές εφαρμογές.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε, η αξία παραδοσιακών περιουσιακών στοιχείων που έχουν ψηφιοποιηθεί σε δημόσια δίκτυα αυξήθηκε από περίπου €4,7 δισ. στο τέλος του α΄ τριμήνου του 2025 σε €23,3 δισ. ένα χρόνο αργότερα.

Η ΕΚΤ θεωρεί ότι οι νέες τεχνολογίες μπορούν παράλληλα να συμβάλουν στη μείωση του κατακερματισμού των ευρωπαϊκών κεφαλαιαγορών. Σήμερα στην Ευρώπη λειτουργούν 31 κεντρικά αποθετήρια τίτλων, 14 κεντρικοί αντισυμβαλλόμενοι και 323 τόποι διαπραγμάτευσης.

Τα σχέδια Pontes και Appia

Το Ευρωσύστημα αναπτύσσει δύο πρωτοβουλίες.

Το Pontes αποτελεί τη βραχυπρόθεσμη «γέφυρα» μεταξύ των νέων ψηφιακών πλατφορμών και των υφιστάμενων συστημάτων του Ευρωσυστήματος. Στόχος είναι οι συναλλαγές ψηφιοποιημένων τίτλων να μπορούν να ολοκληρώνονται με πληρωμή σε χρήμα κεντρικής τράπεζας. Η λειτουργία του προγραμματίζεται να ξεκινήσει μέσα στο 2026.

Το Appia αποτελεί το πιο μακροπρόθεσμο σχέδιο. Η ΕΚΤ εξετάζει τη δημιουργία μιας ολοκληρωμένης ευρωπαϊκής υποδομής για ψηφιοποιημένα περιουσιακά στοιχεία, με κοινά πρότυπα και διασύνδεση διαφορετικών συστημάτων. Στόχος είναι να υπάρχει συγκεκριμένο σχέδιο εφαρμογής έως το 2028.

Τι μπορεί να σημαίνει για τα ακίνητα

Η ΕΚΤ δεν προτείνει την ψηφιοποίηση των ίδιων των κτιρίων. Η νέα υποδομή θα μπορούσε όμως να χρησιμοποιηθεί μελλοντικά για τίτλους που αντιπροσωπεύουν οικονομικά δικαιώματα πάνω σε εταιρείες ή επενδύσεις που κατέχουν ακίνητα.

Για παράδειγμα ένα κτίριο αξίας €50 εκατ., , θα μπορούσε να ανήκει σε εταιρεία ειδικού σκοπού. Υπό το κατάλληλο νομικό πλαίσιο, η συμμετοχή στην εταιρεία θα μπορούσε να αντιπροσωπεύεται από ψηφιακούς τίτλους, π.χ. 50.000 ψηφιακές μονάδες οικονομικής συμμετοχής. Η κατοχή 500 μονάδων θα μπορούσε να αντιπροσωπεύει το 1% της συγκεκριμένης επένδυσης επιτρέποντας σε διαφορετικούς επενδυτές να αποκτήσουν μικρότερα ποσοστά.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης μπορεί απλώς να «κόψει» ένα κτίριο σε ψηφιακά κομμάτια και να τα πουλήσει στο κοινό. Εάν τα tokens αποτελούν στην ουσία μετοχές, ομόλογα ή άλλες κινητές αξίες, αντιμετωπίζονται ρυθμιστικά ως τέτοιες. Το blockchain αλλάζει την τεχνολογία καταγραφής και μεταβίβασης, όχι τη νομική φύση της επένδυσης.

Κρίσιμο είναι ότι η εταιρεία δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκη να είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο. Η ψηφιοποίηση ενός τίτλου και η χρηματιστηριακή εισαγωγή αποτελούν διαφορετικές διαδικασίες.

Αυτό θα μπορούσε να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία για εταιρείες ειδικού σκοπού, κοινοπραξίες developers, ξενοδοχεία, χαρτοφυλάκια κατοικιών ή έργα επανάχρησης κτιρίων, τα οποία σήμερα έχουν περιορισμένη πρόσβαση στις κεφαλαιαγορές.

Η ψηφιοποίηση θα μπορούσε επίσης να μειώσει το ελάχιστο κεφάλαιο συμμετοχής και να διευκολύνει την πώληση μιας επένδυσης χωρίς να απαιτείται η μεταβίβαση ολόκληρου του ακινήτου.

Για μικρότερες αγορές όπως η Ελλάδα, μια κοινή ευρωπαϊκή υποδομή θα μπορούσε παράλληλα να διευρύνει τη δυνητική επενδυτική βάση για ελληνικά ακίνητα.

Υπάρχουν, ωστόσο, σημαντικοί περιορισμοί. Οι ψηφιακοί τίτλοι εξακολουθούν να υπόκεινται στους κανόνες των κεφαλαιαγορών, ενώ τα ίδια τα ακίνητα παραμένουν υπό την εθνική νομοθεσία για ιδιοκτησία, υποθήκες, φορολογία και πολεοδομία.