Ανοίγει ο δρόμος για την ενοποίηση διαμερισμάτων με συναίνεση 67%

Η νέα διάταξη τροποποιεί το άρθρο 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026) και επιχειρεί να αντιμετωπίσει περιορισμούς που δυσχεραίνουν τη συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών, ιδιαίτερα σε παλαιότερες πολυκατοικίες.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα ενοποίησης μεμονωμένων διαμερισμάτων με τη συναίνεση των ιδιοκτητών που συγκεντρώνουν τουλάχιστον το 67% των δικαιωμάτων σε καθεμία από τις προς ενοποίηση ιδιοκτησίες, ανεξάρτητα από όσα προβλέπουν οι πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και οι κανονισμοί των πολυκατοικιών.

Η ρύθμιση καλύπτει ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο κτίριο, αλλά και σε όμορα κτίρια ή γεωτεμάχια, υπό την προϋπόθεση ότι διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κατασκευών μετά τις απαιτούμενες διαρρυθμίσεις.

Τι αλλάζει στις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι προβλέψεις για τις κατασκευαστικές παρεμβάσεις που ενδέχεται να απαιτηθούν προκειμένου δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες να λειτουργήσουν ως ενιαίος χώρος.

Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι οι επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό επιτρέπονται κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, εισάγει εξαιρέσεις που επιτρέπουν την πραγματοποίησή τους μονομερώς, κατά παρέκκλιση του κανονισμού του κτιρίου, εφόσον η στατική επάρκεια τεκμηριώνεται με σχετική μελέτη.

Ειδικότερα, όταν απαιτούνται εργασίες ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού, αυτές μπορούν, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να πραγματοποιηθούν χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, εφόσον δεν θίγονται στύλοι και δοκοί.

Παράλληλα, προστίθεται ειδική πρόβλεψη σύμφωνα με την οποία οι αναγκαίες επεμβάσεις ενίσχυσης μπορούν να πραγματοποιούνται μονομερώς, με δαπάνη των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων που ενοποιούνται, υπό την προϋπόθεση ότι περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών.

Η διάταξη επιχειρεί έτσι να εξισορροπήσει το δικαίωμα αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας με την ανάγκη προστασίας της στατικής ασφάλειας του κτιρίου.

Δυνατότητα επαναφοράς στην αρχική κατάσταση

Το άρθρο 80 διατηρεί επίσης τη δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης και επαναφοράς των ιδιοκτησιών στην προηγούμενη κατάστασή τους, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις.

Η πρόβλεψη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την αγορά ακινήτων, καθώς επιτρέπει την προσαρμογή των χώρων στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των ιδιοκτητών και των χρηστών τους.

Η λειτουργική ενοποίηση δεν συνεπάγεται αυτομάτως και νομική συγχώνευση των αυτοτελών ιδιοκτησιών. Πρόκειται για δύο διακριτές διαδικασίες, με διαφορετικές πολεοδομικές και εμπράγματες συνέπειες.

Τι προβλέπεται για τις υφιστάμενες συνενώσεις

Μία ακόμη σημαντική προσθήκη αφορά τις λειτουργικές ενοποιήσεις που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί.

Με τη νέα παράγραφο 6 του άρθρου 220, οι προβλέψεις της ρύθμισης επεκτείνονται και σε προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις της παραγράφου 5.

Η διάταξη δημιουργεί επομένως ένα πλαίσιο υπαγωγής ήδη πραγματοποιημένων συνενώσεων στις νέες προϋποθέσεις, χωρίς αυτό να σημαίνει αυτοδίκαιη νομιμοποίηση οποιασδήποτε αυθαίρετης κατασκευαστικής επέμβασης.

Νέες δυνατότητες αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος

Η προτεινόμενη ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια αγορά όπου μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος αποτελείται από παλαιά διαμερίσματα μικρής ή μεσαίας επιφάνειας.

Η δυνατότητα συνένωσης γειτονικών ιδιοκτησιών μπορεί να διευκολύνει την αναδιάρθρωση υφιστάμενων χώρων και την προσαρμογή τους σε νέες στεγαστικές ή επαγγελματικές ανάγκες.