Οι πόλεις με τον μεγαλύτερο κίνδυνο «φούσκας» στα ακίνητα

Η UBS ανέλυσε τις αγορές κατοικίας σε 23 μεγάλες πόλεις διεθνώς, με τη Λισαβόνα και τη Σεούλ να εντάσσονται για πρώτη φορά στο φετινό δείγμα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι υψηλές τιμές, το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης και η πίεση στην προσιτότητα συνεχίζουν να διαμορφώνουν ένα ιδιαίτερα ανομοιογενές περιβάλλον για την κατοικία.

Η Ζυρίχη και το Τόκιο κατατάσσονται στην κατηγορία υψηλού κινδύνου φούσκας, ενώ το Μαϊάμι, που βρισκόταν στην κορυφή των δύο προηγούμενων εκδόσεων της έρευνας, υποχωρεί στην κατηγορία του αυξημένου κινδύνου, μαζί με το Ντουμπάι, τη Σεούλ, τη Γενεύη και τη Λισαβόνα.

Ποιες πόλεις βρίσκονται σε υψηλό και μέτριο κίνδυνο

Στην κατηγορία του μέτριου κινδύνου περιλαμβάνονται το Λος Άντζελες, το Σίδνεϊ, το Τορόντο, το Βανκούβερ, το Χονγκ Κονγκ και η Σιγκαπούρη. Στην Ευρώπη, μέτριο κίνδυνο εμφανίζουν το Άμστερνταμ, η Μαδρίτη, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο και το Μιλάνο.

Αντίθετα, χαμηλός κίνδυνος καταγράφεται στο Παρίσι και το Λονδίνο, ενώ εκτός Ευρώπης στην ίδια κατηγορία βρίσκονται η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Σάο Πάολο.

Η Λισαβόνα και η Σεούλ παρουσίασαν τη μεγαλύτερη αύξηση του κινδύνου «φούσκας» κατά το τελευταίο έτος. Οι ανισορροπίες ενισχύθηκαν επίσης στο Μιλάνο, το Χονγκ Κονγκ, τη Μαδρίτη και το Ντουμπάι, αν και στο Ντουμπάι ο κίνδυνος έχει υποχωρήσει από τον Μάρτιο.

Στην Ελβετία, τα χαμηλά χρηματοδοτικά κόστη συνέχισαν να ενισχύουν τους κινδύνους σε Ζυρίχη και Γενεύη. Αντίθετα, οι ανισορροπίες υποχώρησαν στο Τόκιο και το Σίδνεϊ, ενώ στη Σιγκαπούρη παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερές.

Στις πόλεις της Βόρειας Αμερικής, ο κίνδυνος υποχώρησε, καθώς το υψηλό κόστος χρηματοδότησης επιβάρυνε περαιτέρω την προσιτότητα και περιόρισε τη ζήτηση για κατοικίες. Στην Ευρώπη, τις μεγαλύτερες μειώσεις στους δείκτες κινδύνου κατέγραψαν η Φρανκφούρτη και το Άμστερνταμ.

Η άνοδος των επιτοκίων περιορίζει τη ζήτηση

Παρά τις σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των πόλεων, οι τιμές κατοικιών, τα ενοίκια και τα εισοδήματα παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερά σε πραγματικούς όρους κατά το τελευταίο έτος.

Ωστόσο, σε ορισμένες αγορές οι τιμές αυξήθηκαν σημαντικά. Η Σεούλ, η Λισαβόνα, η Μαδρίτη και το Χονγκ Κονγκ κατέγραψαν πραγματική αύξηση των τιμών κατοικιών περίπου 10%. Στον αντίποδα, το Βανκούβερ και το Τορόντο σημείωσαν πτώση περίπου 10%, ενώ Φρανκφούρτη και Μόναχο κατέγραψαν επίσης μειώσεις, αν και ηπιότερες.

«Τα υψηλότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα χρηματοδοτικά κόστη είναι πιθανό να περιορίσουν την άνοδο των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα», σημειώνει ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συγγραφέας της μελέτης και οικονομολόγος στο Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management.

Η πίεση στην αγορά κατοικίας γίνεται ιδιαίτερα εμφανής στο κόστος απόκτησης νέου σπιτιού. Στις περισσότερες πόλεις που εξετάστηκαν, το ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας ενός νεοαποκτηθέντος διαμερίσματος 60 τ.μ., συμπεριλαμβανομένων των τόκων στεγαστικού δανείου και των δαπανών συντήρησης, υπερβαίνει το 40% του μικτού εισοδήματος ενός εργαζομένου υψηλής ειδίκευσης.

Παράλληλα, σε πόλεις όπως το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ και το Σίδνεϊ, το κόστος ιδιοκτησίας είναι πλέον σημαντικά υψηλότερο από το κόστος ενοικίασης.

Προστασία από τον πληθωρισμό

Η έρευνα της UBS καταγράφει επίσης σημαντικές διαφορές στον τρόπο με τον οποίο λειτούργησαν τα ακίνητα ως επένδυση έναντι του πληθωρισμού. Σε περισσότερες από τις μισές πόλεις του δείγματος, η κατοικία δεν προσέφερε προστασία από τον πληθωρισμό την τελευταία πενταετία.

Οι αγορές που το 2021 χαρακτηρίζονταν από υψηλό κίνδυνο «φούσκας» κατέγραψαν στη συνέχεια τις μεγαλύτερες διορθώσεις, με τις πραγματικές τιμές να υποχωρούν κατά μέσο όρο περίπου 15%.

Καθοριστικό ρόλο έπαιξε και η ένταση του πληθωριστικού σοκ. Οι πόλεις με πληθωρισμό υψηλότερο από τον μέσο όρο εμφάνισαν μέση πραγματική πτώση των τιμών κατοικιών περίπου 5%, ενώ στις πόλεις με χαμηλότερο πληθωρισμό οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 10% ετησίως.

Παρά τις πιέσεις, η UBS εκτιμά ότι, με βάση τις σημερινές αποτιμήσεις, η κατοικία στις περισσότερες πόλεις είναι πιθανό να προσφέρει προστασία από τον πληθωρισμό σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. Η ισχυρή ζήτηση για αστική κατοικία αποτυπώνεται και στην πορεία των ενοικίων, τα οποία κατά κανόνα συμβάδισαν ή σε αρκετές περιπτώσεις ξεπέρασαν την αύξηση των εισοδημάτων την τελευταία πενταετία.

Οι περιορισμοί στην προσφορά κατοικιών αποτελούν βασικό παράγοντα πίσω από αυτή την τάση.

Ζυρίχη: Στα ύψη οι τιμές και η εξάρτηση από το κόστος χρήματος

Η Ζυρίχη παρουσιάζει τον υψηλότερο κίνδυνο «φούσκας» μεταξύ των πόλεων της έρευνας. Τα τελευταία 20 χρόνια έχει καταγράψει τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές κατοικιών μεταξύ των αγορών που εξετάζει η UBS, εξέλιξη που συνδέεται με τα χαμηλά επιτόκια και τους σημαντικούς περιορισμούς στην προσφορά.

Η αγορά παραμένει εξαιρετικά «σφιχτή», με τα ποσοστά κενών κατοικιών κοντά στο μηδέν και την προσφορά κατοικιών προς ιδιοκατοίκηση να βρίσκεται αρκετά χαμηλότερα από τα ιστορικά επίπεδα. Η ισχυρή ανταγωνιστικότητα της πόλης και η συνεχιζόμενη προσέλκυση εργαζομένων υψηλής ειδίκευσης, ιδιαίτερα στους κλάδους της τεχνολογίας και της τεχνητής νοημοσύνης, στηρίζουν τη ζήτηση.

Ωστόσο, ο λόγος τιμών προς ενοίκια παραμένει εξαιρετικά υψηλός και συνεχίζει να αυξάνεται, γεγονός που σύμφωνα με την UBS καθιστά την αγορά περισσότερο εξαρτημένη από το χαμηλό κόστος χρηματοδότησης.

Τόκιο: Η προσιτότητα γίνεται όλο και μεγαλύτερο ζήτημα

Το Τόκιο παραμένει στην κατηγορία υψηλού κινδύνου «φούσκας», μετά από μια παρατεταμένη περίοδο ισχυρής ανόδου των τιμών που ξεπέρασε σημαντικά την αύξηση των εισοδημάτων. Παρότι τα ενοίκια έχουν ακολουθήσει πρόσφατα την άνοδο των τιμών, η προσιτότητα αποτελεί πλέον μεγαλύτερο περιορισμό για τους αγοραστές.

Η ζήτηση ενισχύθηκε από την υψηλότερη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, τη διεθνή μετανάστευση και το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών.

Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος κατοικίας οδηγεί μέρος της ζήτησης προς τα προάστια και την αγορά ενοικίων. Μια περαιτέρω αύξηση του κόστους χρηματοδότησης θα μπορούσε να περιορίσει σημαντικά την ελκυστικότητα της ιδιοκατοίκησης ως επένδυσης.

Λισαβόνα: Οι τιμές αυξήθηκαν 10% σε έναν χρόνο

Η Λισαβόνα είναι μία από τις αγορές όπου ο κίνδυνος «φούσκας» αυξήθηκε περισσότερο το 2026. Οι πολιτικές προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων και κατοίκων συνέβαλαν στην έντονη άνοδο της αγοράς κατοικίας. Οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν κατά σχεδόν 7% ετησίως την τελευταία δεκαετία, ο υψηλότερος ρυθμός μεταξύ των πόλεων του δείγματος, ενώ από τα μέσα του 2025 έχουν αυξηθεί κατά ακόμη 10%.

Η Λισαβόνα συγκαταλέγεται πλέον στις λιγότερο προσιτές αγορές κατοικίας της Ευρώπης. Παράλληλα, ορισμένοι από τους παράγοντες που στήριξαν την προηγούμενη άνοδο εξασθενούν, με την αύξηση των ενοικίων να έχει ανακοπεί και τη ζήτηση να μετατοπίζεται προς πιο οικονομικά προάστια.

Φρανκφούρτη: Σχεδόν 25% κάτω από το υψηλό του 2021

Η Φρανκφούρτη αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αγοράς όπου η ανισορροπία έχει περιοριστεί, χωρίς όμως να έχει επιστρέψει η δυναμική στην αγορά ιδιοκατοίκησης. Η ισχυρή ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά εξακολουθούν να χαρακτηρίζουν την αγορά, ενώ η μετανάστευση, τα μικρότερα νοικοκυριά και η διαχρονική έλλειψη κατοικιών συνεχίζουν να ασκούν ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.

Αντίθετα, η αγορά κατοικιών προς ιδιοκατοίκηση παραμένει αδύναμη. Οι τιμές υποχώρησαν περαιτέρω το 2026 και βρίσκονται πλέον σχεδόν 25% κάτω από το υψηλό του 2021 σε πραγματικούς όρους.

Η UBS κατατάσσει πλέον τη Φρανκφούρτη στην κατηγορία μέτριου κινδύνου «φούσκας», επισημαίνοντας ωστόσο ότι μια ουσιαστική ανάκαμψη της αγοράς ιδιοκατοίκησης δύσκολα θα επιτευχθεί χωρίς ενίσχυση της οικονομικής εμπιστοσύνης ή χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης.

Λονδίνο: Πέντε χρόνια αδυναμίας

Η αγορά κατοικίας στο City παραμένει αδύναμη για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά. Οι τιμές των κατοικιών, προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό, βρίσκονται πλέον πάνω από 15% χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2021. Ως αποτέλεσμα, η πόλη έχει περάσει στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου «φούσκας».

Τα ενοίκια, ωστόσο, παραμένουν κοντά σε ιστορικά υψηλά, λόγω της χρόνιας έλλειψης κατοικιών και της περιορισμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Το υψηλό τμήμα της αγοράς έχει επωφεληθεί από τη ζήτηση διεθνών επενδυτών, οι οποίοι προσελκύονται από τις χαμηλότερες τιμές των ακινήτων και την ασθενέστερη λίρα. Ωστόσο, η περιορισμένη προσιτότητα, η υψηλότερη φορολογία στα ακριβά ακίνητα και η πρόσφατη μείωση του πληθυσμού εξακολουθούν να περιορίζουν μια ευρύτερη ανάκαμψη.

Μαϊάμι: Επιβραδύνεται η αγορά μετά το ράλι

Το Μαϊάμι, που είχε καταγράψει τη μεγαλύτερη πραγματική αύξηση τιμών μεταξύ όλων των πόλεων του δείγματος την τελευταία 15ετία, εμφανίζει πλέον σαφή επιβράδυνση. Οι πιέσεις στην προσιτότητα και το επίμονα υψηλό κόστος δανεισμού έχουν περιορίσει τη ζήτηση, οδηγώντας σε πτώση των πραγματικών τιμών και σημαντική ψύξη της αγοράς.

Το αυξημένο κόστος ιδιοκτησίας, σε συνδυασμό με την άνοδο των ασφαλίστρων, επιβαρύνει περαιτέρω τη ζήτηση. Ωστόσο, η UBS επισημαίνει ότι μια ευρεία διόρθωση της αγοράς δεν αποτελεί το βασικό σενάριο, καθώς η μετανάστευση από πολιτείες των ΗΠΑ με υψηλότερο κόστος και η διατηρούμενη δραστηριότητα στην αγορά πολυτελών κατοικιών συνεχίζουν να στηρίζουν τις τιμές.

Το βασικό μήνυμα για την αγορά κατοικίας

Η φετινή έκθεση της UBS αποτυπώνει μια παγκόσμια αγορά κατοικίας που κινείται πλέον σε διαφορετικές ταχύτητες. Οι υψηλές τιμές δεν συνοδεύονται παντού από αντίστοιχη αύξηση εισοδημάτων, ενώ το κόστος χρηματοδότησης λειτουργεί ως σημαντικός περιορισμός για νέους αγοραστές.

Την ίδια στιγμή, η χρόνια έλλειψη κατοικιών στις μεγάλες πόλεις εξακολουθεί να στηρίζει τα ενοίκια και να διατηρεί ισχυρή τη ζήτηση για κατοικία.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου ο κίνδυνος δεν συνδέεται πλέον αποκλειστικά με το ύψος των τιμών, αλλά και με τη σχέση τους με τα εισοδήματα, τα ενοίκια, το κόστος χρηματοδότησης και την περιορισμένη προσφορά. Οι διαφοροποιήσεις μεταξύ των πόλεων είναι, επομένως, ιδιαίτερα έντονες, με ορισμένες αγορές να εμφανίζουν αυξημένες ανισορροπίες και άλλες να βρίσκονται ήδη σε φάση προσαρμογής.