Τι αλλάζει στην φορολογία ακινήτων το νέο νομοσχέδιο

Η σημαντικότερη νέα παρέμβαση αφορά την αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας στο 15% για φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, έναντι του βασικού συντελεστή 3% που εφαρμόζεται σήμερα.

Η διάταξη του άρθρου 16 προβλέπει ότι ο αυξημένος φόρος θα επιβάλλεται σε οριστικά συμβόλαια που καταρτίζονται από την 1η Ιουλίου 2027. Το νέο καθεστώς συνδέει τη φορολογική επιβάρυνση με τη φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι με την υπηκοότητά του.

Πόσο αυξάνεται το κόστος αγοράς

Για κατοικία φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης 3% αντιστοιχεί σε 9.000 ευρώ. Με τον προτεινόμενο συντελεστή 15%, η επιβάρυνση αυξάνεται στις 45.000 ευρώ. Η διαφορά φθάνει τα 36.000 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται λοιπά έξοδα συναλλαγής ή επιβαρύνσεις.

Η ρύθμιση ενδέχεται να επηρεάσει ιδιαίτερα τμήματα της αγοράς που στηρίζονται σε αγοραστές από τρίτες χώρες, συμπεριλαμβανομένων των αγορών κατοικιών υψηλής αξίας και των επενδύσεων που συνδέονται με τη Golden Visa.

Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες

Την ίδια στιγμή, παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 η αναστολή εφαρμογής ΦΠΑ στις παραδόσεις ακινήτων που υπάγονται στο σχετικό καθεστώς. Η αναστολή εφαρμόζεται κατόπιν αίτησης του κατασκευαστή και αφορά το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του που εμπίπτουν στη ρύθμιση.

Στις συγκεκριμένες συναλλαγές επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης αντί ΦΠΑ.

Η παράταση διατηρεί για ένα ακόμη έτος το υφιστάμενο φορολογικό πλαίσιο διάθεσης νεόδμητων ακινήτων, περιορίζοντας την αβεβαιότητα για κατασκευαστές και αγοραστές. Δεν συνιστά, ωστόσο, νέα οριζόντια φορολογική μείωση, αλλά επέκταση ενός ήδη εφαρμοζόμενου καθεστώτος.

Χωρίς φόρο υπεραξίας έως το τέλος του 2027

Παρατείνεται επίσης, η αναστολή εφαρμογής του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Πρόκειται για ακόμη μία παράταση της αναστολής του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Η διατήρηση του καθεστώτος αποτρέπει την προσθήκη μιας επιπλέον φορολογικής επιβάρυνσης στις συναλλαγές πώλησης ακινήτων.

Τέλος παρατείνεται η ισχύς  του κινήτρου απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για κατοικίες που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με δυνατότητα προσαύξησης του ορίου κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο. Η απαλλαγή ισχύει για τους πρώτους 36 μήνες της μίσθωσης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Για να ενταχθεί ένα ακίνητο, πρέπει προηγουμένως να έχει παραμείνει κενό για το προβλεπόμενο διάστημα ή να έχει χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος. Η προθεσμία σύναψης επιλέξιμων συμβάσεων παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Το νομοσχέδιο διατηρεί επίσης ειδική δυνατότητα εφαρμογής της απαλλαγής για μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών προς γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολο προσωπικό του Δημοσίου.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία για περιοχές όπου η εποχική ζήτηση κατοικίας δυσχεραίνει τη στέγαση εργαζομένων σε κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.

ΕΝΦΙΑ και ανακαινίσεις

Επεκτείνεται η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Το πληθυσμιακό όριο αυξάνεται στους 2.000 κατοίκους και στους 2.200 για τη Δυτική Μακεδονία, με εξαίρεση την Αττική πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.

Η απαλλαγή αφορά κύριες κατοικίες με φορολογητέα αξία πλήρους κυριότητας έως 400.000 ευρώ και εφαρμόζεται από το 2027.

Παράλληλα, παρατείνει έως το τέλος του 2027 το φορολογικό κίνητρο για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων.