Ακίνητα δύο ταχυτήτων: Ράλι στις τιμές, συνωστισμός στα φθηνά σπίτια

Η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της Spitogatos είναι αυτή μιας αγοράς η οποία πέρασε από την έντονη άνοδο των ετών πριν από την κρίση, στη βαθιά υποχώρηση της περιόδου 2009-2015 και στη συνέχεια σε μια νέα ανοδική φάση, με την αύξηση των τιμών να επιταχύνεται ιδιαίτερα μετά το 2022. Την ίδια στιγμή, η στεγαστική πίεση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα: είναι πολύ εντονότερη στα οικονομικότερα ακίνητα, ενώ η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά ανά περιοχή.

Σύμφωνα με την παρουσίαση των στελεχών της εταιρείας σε δημοσιογράφους, σε πραγματικούς όρους, δηλαδή αφού ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός της περιόδου 2012-2026, ορισμένες περιοχές έχουν πλέον ξεπεράσει τα επίπεδα τιμών του 2012, ενώ άλλες εξακολουθούν να υπολείπονται, μεταξύ των οποίων η Αττική, η Στερεά Ελλάδα και η Πελοπόννησος.

Από την κρίση στη νέα ανοδική φάση

Η πορεία της αγοράς τα τελευταία 20 χρόνια μπορεί να χωριστεί σε τρεις βασικές περιόδους. Η πρώτη αφορά στα χρόνια 2006-2008, όταν η ελληνική αγορά ακινήτων βρισκόταν στα τελευταία χρόνια της προ κρίσης ανόδου. Ακολούθησε η μεγάλη κρίση της περιόδου 2009-2015, η οποία οδήγησε σε σημαντική πτώση τόσο των τιμών όσο και της συνολικής δραστηριότητας στην αγορά.

Από το 2016 και μετά ξεκινά μια νέα φάση, με τις τιμές να επιστρέφουν σταδιακά σε ανοδική τροχιά. Η τάση αυτή ενισχύθηκε σημαντικά τα τελευταία χρόνια και, σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, η άνοδος των τιμών φαίνεται να επιταχύνεται αισθητά μετά το 2022.

Ωστόσο, η άνοδος δεν είναι ομοιόμορφη. Οι περιφερειακές αποκλίσεις παραμένουν έντονες, γεγονός που σημαίνει ότι η εξέλιξη της αγοράς δεν μπορεί πλέον να περιγραφεί με έναν ενιαίο «μέσο όρο» για ολόκληρη τη χώρα.

Πάνω από 1 δισ. λεπτά αναζήτησης ακινήτων

Την ίδια περίοδο, έχει αλλάξει ριζικά και ο τρόπος με τον οποίο οι Έλληνες αναζητούν κατοικία. Η αναζήτηση έχει μετακινηθεί από τις αγγελίες των εφημερίδων, τα ενοικιαστήρια και τις επισκέψεις στις γειτονιές στο διαδίκτυο και πλέον στις ψηφιακές πλατφόρμες. Το 2026, το δίκτυο του Spitogatos ξεπερνά το 1 δισ. λεπτά χρήσης ετησίως, ενώ καταγράφει κατά μέσο όρο περισσότερες από 10 εκατ. επισκέψεις τον μήνα. Ο χρόνος χρήσης αυξήθηκε κατά 12% σε σχέση με το 2025.

Η αλλαγή αυτή, όπως υπογραμμίζουν τα στελέχη της εταιρείας, έχει σημασία και για την αποτύπωση της ίδιας της αγοράς, καθώς ο μεγάλος όγκος αναζητήσεων και αγγελιών επιτρέπει την προσέγγιση της σχέσης προσφοράς και ζήτησης σε επίπεδο περιοχής και εύρους τιμών.

Η ανάλυση του Spitogatos βασίζεται σε περισσότερα από 650.000 ακίνητα και διαχωρίζει τη ζήτηση σε δύο επίπεδα: τις μοναδικές αναζητήσεις και τα μοναδικά leads, δηλαδή τις πιο άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος για ένα ακίνητο.

Η μεγάλη πίεση βρίσκεται στα ενοίκια

Τα στοιχεία για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 αποτυπώνουν με σαφήνεια πού βρίσκεται το μεγαλύτερο πρόβλημα της αγοράς. Σε πανελλαδικό επίπεδο, για κάθε διαθέσιμο ακίνητο προς ενοικίαση καταγράφονται κατά μέσο όρο 23,38 μοναδικές αναζητήσεις και 2,41 μοναδικά leads (όταν δηλαδή κάποιος εκδηλώσει ενδιαφέρον είτε στον μεσίτη είτε στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που έχει βάλει την σχετική αγγελία). Στις πωλήσεις οι αντίστοιχοι δείκτες διαμορφώνονται σε 11,68 αναζητήσεις και 0,79 leads ανά ακίνητο.

Η διαφορά είναι ενδεικτική της πολύ μεγαλύτερης πίεσης που αντιμετωπίζει η αγορά ενοικίασης. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο όταν η ανάλυση μεταφέρεται στα χαμηλότερα ενοίκια.

Για κατοικίες με ζητούμενο ενοίκιο έως €600, η ζήτηση είναι αισθητά υψηλότερη από ό,τι στα ακριβότερα ακίνητα, τόσο στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη όσο και σε πολλές περιφερειακές και νησιωτικές περιοχές. Αντίθετα, στα ενοίκια άνω των €1.500 η ένταση της ζήτησης υποχωρεί σημαντικά.

Με άλλα λόγια, η στεγαστική πίεση δεν αφορά το σύνολο της αγοράς στον ίδιο βαθμό. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στην κατηγορία των οικονομικότερων κατοικιών, όπου η προσφορά αδυνατεί να συμβαδίσει με τη ζήτηση.

Αττική: έως 45 φορές μεγαλύτερη πίεση στα φθηνά ενοίκια

Στην Αττική η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη. Οπως δείχνουν τα στοιχεία στα ακίνητα προς ενοικίαση με ζητούμενο μίσθωμα κάτω από €600, η πίεση είναι έως και 45 φορές υψηλότερη σε σχέση με τα ακίνητα άνω των €1.500.

Στα Βόρεια Προάστια, για παράδειγμα, στα φθηνά ενοίκια καταγράφονται 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Στα ακριβότερα ακίνητα, άνω των €1.500, οι αντίστοιχοι δείκτες περιορίζονται σε 0,5 leads και 9,1 αναζητήσεις.

Στα ακριβά ενοίκια, πάντως, τα Προάστια Πειραιά εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ένταση ζήτησης, με 1,4 leads και 14,8 αναζητήσεις ανά ακίνητο.

Η διαφορά αυτή δείχνει ότι το πρόβλημα στην Αττική δεν είναι απλώς η συνολική διαθεσιμότητα κατοικιών. Είναι κυρίως η διαθεσιμότητα κατοικιών σε τιμές που μπορούν να προσεγγίσουν τα νοικοκυριά.

Θεσσαλονίκη και περιφέρεια

Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη, με τα οικονομικότερα ενοίκια κάτω των €600 να συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη πίεση, ιδιαίτερα εκτός του κέντρου. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η πίεση στα χαμηλά ενοίκια εμφανίζεται ακόμη και σε περιοχές που δεν ανήκουν στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα.

Τα Δωδεκάνησα αποτελούν χαρακτηριστικό παράδειγμα. Στα ενοίκια κάτω των €600 καταγράφονται 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Στα ακριβότερα ενοίκια, άνω των €1.500, οι δείκτες διαμορφώνονται σε 3,1 leads και 24 αναζητήσεις. Η εικόνα δείχνει ότι η στεγαστική πίεση έχει πλέον γεωγραφική διασπορά και δεν αποτελεί αποκλειστικά πρόβλημα Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

Η αγορά πώλησης: ζήτηση έως €250.000

Στην αγορά πώλησης η ίδια τάση εμφανίζεται σε διαφορετική κλίμακα. Η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στα ακίνητα έως €250.000, όπου καταγράφονται αισθητά περισσότερα leads και αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Αντίθετα, στα ακίνητα άνω των €550.000 η ένταση της ζήτησης μειώνεται σημαντικά.

Στην Αττική, τα Βόρεια και Ανατολικά Προάστια εμφανίζουν υψηλό ενδιαφέρον για τις πιο προσιτές κατοικίες. Στα Βόρεια Προάστια, μάλιστα, καταγράφονται 1,7 leads και 22,6 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο, με την απόσταση μεταξύ των δύο δεικτών να υποδηλώνει έντονο ενδιαφέρον αλλά και δυσκολία μετάβασης από την αναζήτηση στην πραγματική εκδήλωση ενδιαφέροντος.

Στη Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα έντονη πίεση καταγράφεται στο υπόλοιπο του νομού, όπου οι μοναδικές αναζητήσεις φτάνουν τις 27,9 ανά διαθέσιμο ακίνητο, ενώ οι Περιφερειακοί Δήμοι και το Υπόλοιπο Νομού εμφανίζουν 1,2 leads ανά ακίνητο.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η ζήτηση για οικονομικότερα ακίνητα παραμένει ισχυρή. Στα Δωδεκάνησα τα leads φτάνουν τα 3,6 ανά ακίνητο στην κατηγορία έως €250.000, ενώ στις Σποράδες οι αναζητήσεις φτάνουν τις 91,4 ανά ακίνητο.

Από την Ελευσίνα και το Μαρούσι έως τη Ζάκυνθο και τη Ρόδο

Η γεωγραφία της ζήτησης αποδεικνύεται ιδιαίτερα σύνθετη. Στην Αττική, μεταξύ των περιοχών όπου καταγράφεται έντονη πίεση στα χαμηλότερα ενοίκια περιλαμβάνονται η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι, με την υψηλή ζήτηση να εκτείνεται στη Δυτική Αθήνα αλλά και στα Βόρεια και Ανατολικά Προάστια.

Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα μετατοπίζεται κυρίως προς τα δυτικά προάστια και τον υπόλοιπο νομό, με τον Εχέδωρο, τον Άγιο Αθανάσιο, το Ωραιόκαστρο, τον Εύοσμο και την Ευκαρπία να ξεχωρίζουν.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, η εικόνα είναι ακόμη πιο διάσπαρτη. Στη σχετική δεκάδα συνυπάρχουν νησιωτικοί προορισμοί, όπως η Ζάκυνθος, η Ρόδος και η Πάρος, με περιφερειακά αστικά κέντρα, όπως η Θήβα, η Αλεξάνδρεια και το Αγρίνιο.

Η διεθνής ζήτηση αλλάζει τον χάρτη

Ένας ακόμη παράγοντας που έχει αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία είναι το διεθνές ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά. Σύμφωνα με το Spitogatos, η διεθνής ζήτηση έχει αυξηθεί κατά 60,3% από το 2020, ξεπερνώντας το 1,6 εκατ. λεπτά αναζήτησης, ενώ το 2026 αντιστοιχεί στο 20,3% της συνολικής ζήτησης και βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο της περιόδου 2020-2026.

Η σύνθεση της ζήτησης, ωστόσο, μεταβάλλεται από χρονιά σε χρονιά. Οι ΗΠΑ, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο παραμένουν σταθερά μεταξύ των σημαντικότερων αγορών, ενώ νέες χώρες εμφανίζονται κατά περιόδους στην πρώτη οκτάδα. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και η γεωγραφική διάσταση. Αθήνα και Θεσσαλονίκη αποτελούν κοινά hotspots για Έλληνες και ξένους ενδιαφερόμενους, όμως η διεθνής ζήτηση έχει μεγαλύτερη διασπορά στην περιφέρεια και στους τουριστικούς προορισμούς.

Στο διεθνές Top 10, πέντε περιοχές βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης, με τη Χαλκιδική, τις Κυκλάδες, την Καβάλα, τη Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα να ενισχύουν το αποτύπωμα της διεθνούς ζήτησης.

Το μεγάλο mismatch της αγοράς

Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης του Spitogatos είναι ότι το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς δεν είναι μόνο η ποσότητα του διαθέσιμου αποθέματος, αλλά κυρίως η αναντιστοιχία μεταξύ του ακινήτου που υπάρχει στην αγορά και εκείνου που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι.

Η εικόνα είναι χαρακτηριστική: οι αναζητήσεις για οικονομικές κατοικίες είναι πολύ περισσότερες, ενώ η διαθέσιμη προσφορά δεν επαρκεί σε αρκετές περιοχές και κατηγορίες τιμών.

Στην ενοικίαση, η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα μικρότερα και φθηνότερα ακίνητα. Στην αγορά, η πίεση παραμένει επίσης υψηλότερη στις χαμηλότερες τιμές, ενώ στα ακριβότερα ακίνητα η εικόνα αντιστρέφεται σε αρκετές περιοχές, με τη διαθέσιμη προσφορά να υπερβαίνει τη ζήτηση σε επίπεδο leads.

Έτσι, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αποδοθεί μόνο στην άνοδο των τιμών. Συνδέεται και με το γεγονός ότι το διαθέσιμο stock δεν αντιστοιχεί πάντα στις ανάγκες και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Ανακαίνιση και αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος

Στο πλαίσιο αυτό, το Spitogatos αναδεικνύει την καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος ως μία από τις πιθανές απαντήσεις στο πρόβλημα. Μεταξύ των κατευθύνσεων που καταγράφονται περιλαμβάνονται οι αναβαθμίσεις και ανακαινίσεις μικρότερων ή παλαιότερων ακινήτων, η καλύτερη προβολή και διάθεση ακινήτων που παραμένουν «κλειστά», αλλά και πιο ευέλικτες λύσεις, όπως ο διαχωρισμός ακινήτων ή εναλλακτικές χρήσεις.

Παράλληλα, η παρουσίαση αναδεικνύει τη χρηματοδότηση ως έναν ακόμη παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει την εξίσωση της αγοράς, καθώς το ποσοστό των αγορών κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό στην Ελλάδα παραμένει χαμηλότερο από εκείνο πολλών άλλων ευρωπαϊκών αγορών.

Η επιστροφή του στεγαστικού δανείου

Τα στοιχεία της IMS Financial Consulting που περιλαμβάνονται στην παρουσίαση δείχνουν ότι η χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας ενισχύεται. Οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των προγραμμάτων «Σπίτι μου», αυξήθηκαν από €594 εκατ. το 2020 σε €2,515 δισ. το 2025, δηλαδή κατά 4,2 φορές. Μόνο το 2025 η αύξηση σε σχέση με το 2024 ανήλθε σε 42%.

Η τάση συνεχίστηκε και το 2026. Στο πρώτο οκτάμηνο, οι συνολικές εκταμιεύσεις αυξήθηκαν κατά 34,9%, από €1,360 δισ. σε €1,835 δισ., δηλαδή κατά €475 εκατ. Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 27,3%, από €979 εκατ. σε €1,246 δισ., ενώ οι εκταμιεύσεις μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου» αυξήθηκαν κατά 54,6%, από €381 εκατ. σε €589 εκατ.

Παρά την άνοδο, η απόσταση από την Ευρώπη παραμένει σημαντική: σύμφωνα με τα στοιχεία της παρουσίασης, οι αγοραπωλησίες κατοικιών με στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούν στο 23% του συνόλου στην Ελλάδα, έναντι 45% στην Ευρώπη.

Η επόμενη μέρα της αγοράς

Η ελληνική αγορά ακινήτων του 2026 είναι επομένως πολύ διαφορετική από εκείνη του 2006. Οι τιμές έχουν επιστρέψει σε ανοδική τροχιά, η διεθνής ζήτηση έχει αποκτήσει μεγαλύτερο βάρος και η αναζήτηση κατοικίας έχει μεταφερθεί σχεδόν πλήρως στο ψηφιακό περιβάλλον.

Την ίδια στιγμή, όμως, η αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα έντονο mismatch: οι μεγαλύτερες ανάγκες συγκεντρώνονται στις οικονομικότερες κατοικίες, ενώ σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος βρίσκεται σε υψηλότερα επίπεδα τιμών ή δεν ανταποκρίνεται πλήρως στα χαρακτηριστικά που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές και ενοικιαστές.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά, οι υψηλές τιμές και η περιορισμένη προσφορά οικονομικών κατοικιών αυξάνουν την πίεση στα νοικοκυριά. Από την άλλη, σε ακριβότερες κατηγορίες εμφανίζεται σε αρκετές περιοχές μεγαλύτερο διαθέσιμο stock σε σχέση με τη ζήτηση.

Παράλληλα, η διεθνής ζήτηση διευρύνει τον γεωγραφικό χάρτη του ελληνικού real estate, ενώ η σταδιακή επιστροφή της στεγαστικής χρηματοδότησης δημιουργεί έναν ακόμη μηχανισμό για την ενίσχυση των συναλλαγών.

Το μεγάλο ζητούμενο για την επόμενη περίοδο, σύμφωνα με την εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία του Spitogatos, δεν είναι μόνο αν οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Είναι κατά πόσο η αγορά θα μπορέσει να μετατρέψει το υφιστάμενο απόθεμα σε κατοικίες που αντιστοιχούν καλύτερα στις πραγματικές ανάγκες και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Σε αυτό το πλαίσιο, η ανακαίνιση παλαιών ακινήτων, η ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών, η μεγαλύτερη χρήση στεγαστικής χρηματοδότησης και η καλύτερη αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης αναδεικνύονται σε κρίσιμους παράγοντες για την επόμενη φάση της ελληνικής αγοράς ακινήτων.